在美国买房 中国人须过三关

今年年初以来，美国房地产市场开始触底回升，令不少中国买家动心。美国房地产销售专家认为，买房是人生中最重要的财务决定之一，中国人在美国买房有三大难点。

美国房屋持有成本高

纽约房地产经纪人吴世英说，美国法律对于外国人购买住房没有任何限制性规定。纽约的房地产分为合作公寓、公寓、联排别墅和家庭独立住宅等几种类型。一般合作公寓由住户组成的一个管理委员会共同管理，大多数都对房屋出租和销售有限制性规定，虽然价格远低于公寓，但是一般不适合外国人购买；公寓、联排别墅或独立住宅买卖自由，是外国买家的最爱。纽约房地产经纪人协会的资料显示，中国人买得最多的是价格在60万美元(约合366万元人民币)至200万美元(约合1219万元人民币)之间的曼哈顿公寓。中国人在纽约的外国购房者中排名第二，仅次于多米尼加。

美国的房屋持有成本高，一般大城市交通便利、好学区的房子房地产税和物业费都很高。位于曼哈顿的一套200万美元的公寓，每月的物业费加房地产税大约2500美元(约合1．5万元人民币)至3000美元(约合1．8万元人民币)之间，一套60万美元的小公寓每月在1000美元(约合6094元人民币)至2000美元(约合1．2万元人民币)之间。新泽西、长岛等地一个200平方米左右带小院的独立住宅房地产税每月1000美元左右。

全美华裔经纪人联合会会长、南加州房地产经纪人熊宝宝说，衡量房地产价值要从两个方面综合考量：其一是出租价格减去持有成本(房地产税、物业费、维修费、空置率等等)除以买价，每年在加州能获利5%左右就很不错了，在得克萨斯等州利润可能会高一些；其二是房屋增值潜力。这个问题很复杂，因时因地而异，由各地经济发展状况、房地产业发展状况等多种因素决定，很难一概而论。

人民币兑美元的限制

吴世英说，如果几个买主同时看中了一个房子，卖主通常会选择有良好信用记录、有现金一次付清或者由可靠的美国银行提供贷款的买主。人民币换美元通常会受到数额的限制，而美国的大多数银行不愿意为外国买家提供房贷，即便有少数银行愿意为中国买家提供房贷服务，通常要求首付额度高于普通美国人。

吴世英建议，有意在美国买房的人，无论是否准备用现金购买，最好都在美国银行开一个账户。

对美国房屋市场情况缺乏了解

除资金问题外，中国买家在美国最大障碍就是对美国房地产状况不了解，买的时候又很急切，很多人买完之后才发现有很多不满意的地方。吴世英说，“我曾经遇到过一个客人，希望在一天之内全部搞定。这几乎是不可能的。在美国买房是一个很复杂的事情，不了解情况很容易吃亏”。

吴世英说，美国房地产行业管理很严格，也很规范。一般买房都需要经过专业公司调查房地产所有权、转让权等问题，由专业律师办理过户手续；中国买家可以请专业房地产公司经纪人帮助买卖，也可以自己买卖。

美国所有房屋销售都已经实现数字化服务，有多家网站随时提供房地产最新信息，包括价格、房地产税、物业费、租金、周围环境和学校等。吴世英建议中国买家根据自己的情况和实际需求，首先要明确买房目的，是自住还是投资，选择一个大致的范围，然后在当地为自己找一个经纪人，让经纪人帮助寻找适合自己的房子。

为了满足日益发展的中国买家市场，一些房地产经纪人创建了中文网站、在中国国内开设博客，利用微博、微信等用中文介绍美国房地产情况。对于有意在美国买房的人而言，最切实有效的办法是先在网络上搜索了解，调查越充分越能够少走弯路。  新华社纽约10月21日电

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