国企越秀降为绿档房企，今年土地投资额继续提升

一向“保守”的越秀地产离千亿规模只有一步之遥了。

在规模增速下滑已成为行业共识的背景下，越秀地产去年销售增速达32.8%，超过百亿房企平均14.4%的增速水平，累计实现合约销售金额约957.6亿元。

3月16日，在2020年业绩发布会上，越秀地产对外透露，将2021年的年度销售目标定为1122亿元，销售增速约为17.1%，同比减少约15.7个百分点。

走过疫情考验，越秀地产的销售目标增速不增反降，难免让外界认为过于保守。对此，越秀地产董事长林昭远认为，企业的核心是如何走的更远，目前来看相信越秀地产的策略是对的，一定要确保财务的健康。

林昭远指出，越秀地产1122亿的年度销售目标是根据可供货值60%的去化率来铺排的，与行业相比是优于平均水平的。

财报数据显示，2020年越秀地产营业收入为462.3亿元，同比上升20.6%；毛利率约为25.1%，同比下降9.1个百分点；归母净利润为42.5亿元，同比增长21.9%。

在一定程度上，越秀地产过去一年的规模快速增长得益于其实施已有两年的“轨道+物业”模式。越秀地产发布的2020年度业绩报告显示，去年“轨道+物业”项目贡献合约销售金额约170亿元，同比增长234.6%，占总销售比例约为17.8%，同比增加10.8个百分点。

自2019年2月引入广州地铁成为第二大股东后，越秀地产方面曾表示，目标是未来每年获取1-2个轨交项目，每年新增土地储备约100万平方米。

2019年，越秀地产超预期收购品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三大地铁上盖物业，总交易代价达230亿元，新增总建筑面积约315万平方米，约占集团总土地储备的13.2%。

2020年，越秀地产完成向越秀集团收购广州星樾山畔、广州星汇城两大TOD项目，持有51%股权，已于当年分别实现合约销售额约12.5亿元、23.2亿元。截至2020年底，越秀地产TOD项目的土储约为388万平方米，约占集团总土储的15.8%。

对于未来获取TOD项目的节奏，林昭远指出，越秀地产是根据广州地铁发展的站场来优选拓展目标，但地铁项目涉及到拆迁等问题，在节奏上可能会跟公司原本预计的每年1-2个有一定的偏差，今年还是希望TOD项目的贡献销售目标能达到200亿以上。

包括“轨道+物业”模式在内，越秀地产在业绩会上首次提出了“6+1”特色化增储模式，除了以往提出的国企合作、 城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂、收并购外，还新增了“住宅+配建”模式。

据越秀地产介绍，“住宅+配建”则是其创新的拿地模式，公司通过无偿为政府配建公共设施获得政府提供的合理成本的住宅地块。通过设定条件以底价获得该住宅地块进行开发，通常成本低于公开市场出让的成本。

越秀地产去年通过配建模式在广州新增4幅地块，总建筑面积为141万平方米，分别为广州和樾府（番禺长隆南地块）、广州番禺华工国际校区二期地块、广州白云亭岗地块以及广州白云金沙洲地块。

以广州和樾府为例，该项目所在地块由越秀地产在去年3月收购，所持有股权比例为95.48%，总建筑面积为45.7万平方米，支付股权代价为75.1亿元，须配建华工国际校区工程。

越秀地产投资者关系部总经理姜永进透露，广州和樾府于去年10月8日首次开盘，在去年剩下不到3个月的时间内，实现了52亿元的合约销售额。

数据显示，2020年，越秀地产在11个城市新增22幅土地，总建筑面积约560万平方米，非公开方式增储占比54.1%，其中TOD、配建、国企合作增储方式分别占新增土储的18.5%，25.2%和10.4%。

2020年越秀地产的土地投资支出为410亿元，超出原本的土地预算近110亿元，截至去年底，越秀地产的总土储为2454万平方米，足够未来3-5年开发。

林昭远表示，2021年越秀地产的土地投资预算大概为520亿元，同比增长26.8%。

对于今年22个重点城市住宅用地将实现“两集中”的问题，林昭远指出：“根据我们的理解，该政策的出发点核心还是加大土地供应量，土地市场的竞争不会那么激烈了，给土地市场降温。”

22个重点城市中越秀地产已经进入的城市有13个。林昭远透露，广州月底可能会发布集中供地的具体政策，从应对的角度，越秀地产会加强对任何一块土地的研究，对人力和财力肯定会带来一定的压力。从资金的角度，对资金宽裕的企业肯定会更加有利。

作为国企的越秀地产，在资金方面具备一定优势，2020年的平均借贷成本为4.62%，同比下降31个基点，净负债率为47.5%，同比大幅下降26.5个百分点。

截至2020年底，越秀地产“三道红线”零踩线，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍，成为资金状况较为安全的绿档房企，这也为越秀今年加大投资力度打下了基础。

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