浅议房地产市场形势与发展方向

□魏兵

经济观点

房地产业在中国迅速发展起来，在中国社会经济发展中占据重要位置，然而也随之产生了一系列问题，国家政府也制定出相应的政策，从宏观上调控房地产市场，使之健康持续快速的发展，为我国经济发展做出贡献。

中国的房地产业在取消福利分房制度后取得了迅猛发展，改变着国家的经济结构，并切实改善着我国居民的居住条件和居住环境，但中国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些丞待解决的问题。

●一、房地产市场的现状

目前房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面：

1、房地产投资规模过大，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。

2、商品房价格上涨过快，目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。

3、商品房结构不合理，房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%―35%比较合理，但现在市面上商住房无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。

4、房地产市场秩序混乱，投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。

●二、加强房地产市场调控的对策

结合国家对房地产业发展各方面的调控政策，具体分析一下加强房地产市场发展的宏观调控政策。

1、加强商品房结构规划的管理，通过宏观调控政策调整住房结构，引导居民合理消费已纳入经济社会发展工作的目标责任制，成为我国商品房不合理结构的重要举措之一。要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小户型普通商品住房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。

2、加强房地产价格的调控。力求通过切实调整住房供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，整顿和规范房地产市场秩序，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度，控制房价上涨过快的趋势。加强房地产价格的调控，首先要保障城镇中低收入家庭的住房需求，因此，必须大力的加大普通商品住房和廉租房的供给量，建立房地产价格形成和监管体制，严格规范房地产价格形成机制，根据不同地区、不同的情况调节价格的增长幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能够充分享受到政府各项优惠政策的监管细则；此外，还应发挥土地的调控作用，将大块土地分成小块投放到市场中去，形成房地产开发商竞争投资开发的局面，通过市场竞争来调节房地产价格，充分发挥市场的资源配置作用；第三，形成合理的商品房价格构成和销售价格体制，对投放到销售市场中去的商品房要明确其销售价格构成及销售价格计算标准；最后，要对房地产市场出现的不合理、不合法的附加费用及炒房、减少面积等非法行为进行严厉的查处、打击。

3、加强房地产市场的监管和金融信贷调控。调整金融机构贷款基本利率， 采取分档次的还贷利率不失为一个不可行的办法。对购买不同档次、不同面积的商品房的贷款购房者实行不均的还款利率，是利率与消费者购买商品房的档次、面积成正比，这样就可以使普通百姓切实的在金融调控政策中受益，又可以调节高收入群体与低收入群体的收入差距，逐步的改善商品房的结构，规范商品房市场的供给。

4、加强土地使用管理。房地产业开发的是土地产品，目前建设用地总量增长过快，有效的严把土地“闸门”就能够有效的控制房地产市场的供给。一是新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，并按照实际新增建设用地面积征收；二是地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库；三是主要参照基本农田面积和土地开发整理重点任务分配新增建设用地土地有偿使用费。

●三、加强土地调控管理

强化对土地管理行为的监督检查，严肃惩处使用土地的违法违规行为，禁止擅自将农用地转为建设用地，促进集约用地，严格规范土地执法方面的要求和标准。对新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，房地产业将受到很大的影响，提高新增建设用地土地有偿使用费标准会加大了房地产开发和投资的成本，从而提高了房地产价格，甚至会影响房地产市场的商品投放量，改变供给情况，其具体调控结果还有待观察。

国家提高土地使用费用，不外乎是以此来调控房价、抑制投资规模和规范房地产秩序。土地是房地产业发展的基础和根本，若将投放到市场中去的大块土地划分开来，根据各地区不同的住房需求规划，分批、分次序的投放到市场中，既可以满足一定时间内该地区的住房需求，又可以延长土地这种不可再生资源的使用。此外，还可以通过竞争提高房地产开发商开发房屋的质量，抑制房价的大幅度的上涨问题。

房地产行业是一个关系到国计民生的基础性行业，该行业的健康发展对我国经济的健康发展和人民的幸福生活至关重要。近年来，我国政府为帮助房地产行业健康、平稳、持续发展，出台了诸多调控政策。

为了进一步规范房地产市场，我国政府决定出台有关房地产的调控政策。如税收政策、房贷政策、住房保障政策等等， 由于政策颁布以及调整的速度很快，所以说研究近几年的房地产企业是非常有现实意义的。不得不说，国家调控政策的颁布对于房地产企业来说有着一定的影响力，深入地研究国家宏观调控政策不仅可以对于政策的大致走向有一定的了解，而且通过政策我们可以预测房地产企业今后的发展趋势，因此是十分有意义的。

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