混迹几个购房群后 “老江湖”自愧不如：如今的买房人太机智

原创 真叫卢俊团队 真叫卢俊

坦白讲，地产从业十年，我一直自认为是理论方面的资深人士，不管是买房还是卖房，身边都有不少朋友找我咨询一些建议

但就最近，我混迹了几个购房的群，才发现，跟这些实践派的“老江湖”相比，自己差的远呢

先不说对板块的分析、了解，规划、发展，就项目本身而言，从验资，到认筹，再到项目的优劣势，真的无需销售忽悠，这些人都门儿清

最关键的是，想忽悠买房人，都太难了！

混迹在群内潜水一阵子之后发现，跟他们相比，我这个“内行人”真的汗颜

相比之下，现在买房人的路子真的是越来越野，越来越专业

我举几个例子分析给大家：

01

项目提升验资门槛筛选客户？客户可不是吃素的

不知道从什么时候开始流行验资，之前我做项目的时候，除了正儿八经的豪宅之外，真的几乎从未碰到过验资之说

这几年你会发现，验资这件事在项目上越来越常见了

动不动，一个改善楼盘就搞起验资来提高客户的门槛

搞得银行卡里，理财、股票什么的，没有个百八十万，都不好意思去看房

这阵子某热门板块有项目要开盘了，可能鉴于不缺客户，所以临时在验资环节提高了门槛儿，不管大小户型的客户，只要是属于二套，全部八位数验资资质

说实话，这个验资真的是蛮过分的，因为这个项目小户型的总价也不过八位数上下，很多人也的确是冲着小户型去的，项目不分大小户型客群，全部八位数验资，这尼玛，说实话，都可以全款买小户型的两房了

但是呢，你有张良计，我有过墙梯。开发商为了筛选优质客户，提高认筹门槛，没关系，客户也不是吃素的

就在前几天，我潜水的这个群里，就有客户给到了一个应对的办法

正常来说，验资资金应该是现在的一半，那开发商提高门槛，多了一倍的资金流水怎么办呢？

群里一个老司机建议：多开一个账户，把资金重新过一遍，然后去银行打流水

这样，同一个人两个账户加起来，就能体现双倍的资产证明

起码，通过售楼处验资是没有问题的

随后，群里七嘴八舌，都在为不同验资门槛提供不同的应对方案。真的是令我大开眼界，不得不服！

02

项目吓唬客户不支持同时认筹两个项目！能不能？客户比你还懂规则！

了解上海市场的都知道，在整个上半年，开出了很多火爆的项目，有一些认筹率甚至超过300%

那么如果这些项目，你都觉得不错，价格也在自己预算范围之内，在不知道自己能买到哪一个项目的前提下，广撒网是一个很不错的主意

这也是我们之前提到过的，市场上很多客户，都不止在一个项目认筹，会在多家楼盘同时认筹，这样，自己买到房的赢面也会大一些，那就是，即便这个买不到，另外一个也可以做备选

一些楼盘为了提高自己的客户资质，或者说，筛选意向客户的时候，会吓唬客户说，不支持同时认筹两个项目

可能对于老实的客户，也就认认真真验资认筹了，起码对于我来说，就老老实实的准备材料去认筹

但现在的客户，个个都是人精，哪能被销售这么忽悠

直接在群里就提出了自己的质疑，并表示，项目无法控制客户是否同时认筹其他楼盘，不仅如此，在不同区域的操作，根本无法落实，且他自己认筹经验来说，同时认筹根本无妨

最后，销售只能尴尬的化解：可能某些不支持同时认筹2个项目的，也就是吓唬吓唬客户而已

03

项目真正的优劣势，再也瞒不住客户了！

以前，我们去到一个项目上，好坏全凭销售一张嘴

除非这个项目有很明显的缺陷，否则客户自己是很难发现

现在可以说，没有什么是买房人不了解的。自己不了解，没关系！群里问一声，自然有热心人回答你！

市面上某在售的项目，我曾经也去看过，楼盘位置相当不错，外立面，质量甚至还有户型都还可以，价格虽然说性价比不高，但也不至于开盘时认筹率只有7%左右

就是在当下楼市日光盘频现的时候，这种认筹率真的不是一般的差了。但楼盘品相各方面也不至于说沦落至此

我自己看完之后，百思不得其解，也没有找到认筹率差的原因

后来偶然，在群里，看到有其他客户在群里问这个项目怎么样

马上就有高人出来讲解：这个项目最大的软肋有2个：

1，项目旁边有庙！老话说，衙前庙后的住宅都不好

2，这个项目前身是煤气包，即存放煤气罐的地方，而且，跟周边二手房相比，这个价格略贵了

在他们眼里，一个项目的认筹率、销售量就代表了一切。先不说别的，没有日光就算了，且后续销量这么差，一手销售都这么困难，将来二手折现率更差

就是你会发现这群买房人啊，不管是从项目的优劣势，还是市场保有量分析，都能分析的头头是道

04

项目定价预期多少？客户预测更专业

关注卢俊的粉丝都知道，最近我们的另一个号：魔都跑盘侠上线了，对这个账号感兴趣的，可以关注下

这个公众号会根据我们后台粉丝的要求，去一些当下最热门的项目人肉踩盘，进行市调

当时，前滩某热门项目的价格审批，被很多人追问最终价格是否会像送审价格那么贵

我们的大元宝信誓旦旦的表示，单价一定不会超过11。不仅大元宝，我们很多人都很坚定单价不会过11的这个价格

但，我潜水的买房群里，就有人断言，一定会在12左右徘徊，但不会是开发商递出去的价格那么高，应该是会在12出头点

结果，就在上周，我们被打脸，因为价格。真的超过了11，刚刚12出头一点点

这也不是客户猜对的一个两个项目了

在群里，这些人会根据板块发展价值、周边配套等分析，比如某板块推出一个全新盘，大家都觉得价格可能会破8

但在这些身经百战的买房人眼里，他们就觉得单价过8，对于这个项目而言，高了

而且还有人给出建议，此项目，单价7.5上下，闭着眼睛随便买。一旦过8，就不要瞎买，而是看需求买，比如在周边工作的人，或者距离板块比较近的人，才可以考虑

不得不说，这些买房人，真的是不仅把项目看的透透的，连楼市都看的清清楚楚

05

不光买房越来越精明，连维权都越来越专业

前几天卢俊在星巴克码字（对的，希望偶遇的人，可以行动起来了），坐在他边上的是一个大概50多岁的大妈，好像买的房子要维权。于是大妈在组织一场维权活动

那么她是怎么操作的呢？

首先，用微信语音的方式，对着不同的群重复一句话：我们不收钱，大家心要齐，人要多，把人都找过来，声势越大，成功概率越大

其次，打了一个电话，吩咐大家千万不要出现打砸售楼处的现象，一旦动手打了，就输了

然后从包里，拿出三张业主清单，一个个电话沟通

不仅如此，边上还放着一份合同，是百度推广协议！

从头到尾，逻辑清晰，办事麻利，且做到有理有据之外，还懂得互联网推广

这……这还是我们认识的跳广场舞的大妈吗？这是现实版的傲骨大妈呀！

06

这几年，买房人的路子越来越野，越来越不好忽悠

最根本的原因，除了知己知彼，真的是身经百战

这些人，多多少少都置换过几次房子。不管是一手房还是二手房的流程，都了如指掌

那么，对开发商的套路，自然也了然于胸，应对得当

不管是全上海项目的摸底排查，还是同一价格段的对比分析，买房人已经表现的越来越专业化

而这些现象还有一个原因就是，不管是自媒体的崛起也好，还是社群的推广，导致楼市的信息越来越透明化

也让更多的人，不止于了解周边板块的信息，而是对全上海的楼盘，都有了认识和了解

这对于买房人而言，是好事！

而对于开发商而言，一个很明显的信号，那就是在当下的环境中，做好产品，比任何营销手段都来的靠谱

可以说，靠营销手段蓄客，靠销售忽悠卖房的日子已经结束了

什么项目好，什么项目不好，大家都清楚。甚至连外立面、户型设计、到装修材质，精装品牌，都能够说出利弊和对比，买房人能够说的比项目销售还清楚

一块地的前身，一个板块的规划发展，买房人比项目策划都了解的透彻

连维权，都搞得清清楚楚，明明白白，先礼后兵，有理有据

面对这样的一群“精明”的买房人，开发商只能好好做产品

07

混了几个买房群，学到了很多的东西

以上为正文，来自咸鱼

原标题：《如今的买房人都也太…机智过人了吧》

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