物业管理入法,关键是给业委会赋权

□汪昌莲

电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……日常生活中,人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”,全国多地物业管理条例近期陆续出台、修订或征求意见。地方立法为规范物业管理提供了有力保障,为破解物业“顽疾”开出了法治良方。

不可否认,小区物业管理缺位,业委会履职难等,是一个通病,从而导致电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用等。例如,有的小区配建的公用设施,要么被开发商当作“商品”开发利用,要么被少数居民“圈地”,严重损害了小区业主的共同利益,也引发了不少矛盾和纠纷。对此,不管是物业,还是业委会,均无力应对,且双方互相推责,小区物业更换频繁,各种矛盾胶着难解。基于此,多地通过地方立法,破解物业管理难题。

根据《物权法》的规定,居民小区的绿地、道路、停车位等,原则上属于业主共同所有,任何单位个人不能侵占。对照此规定,一些开发商或个别居民,将小区公用配套场所占为己有,显然是一种违法行为。针对这种情况,替小区全体业主维护公共物权,物业责无旁贷。问题是,现实情况表明,物业在维权过程中,遭遇了诸多困境。一些小区物业干脆“只当和尚不撞钟”,引起业主强烈不满,从而导致物业更换频繁,也引发了新老物业“进退”之争。

同时,相关管理部门过度依赖于物业,放松了对小区公共场地的管理。殊不知,针对小区违法搭建、消防通道被占用等乱象,物业只能劝阻,不能采取强制措施。物业在法律上是受人之托,代人“管”财。换言之,物业是商业服务提供者,不是行政管理者,没有法定的强制执行权,也没有政府的授权,更不能代表业主打官司。特别是业主自治能力不强,导致小区矛盾多发,业主同物业、业委会经常是纠纷不断。

可见,物业管理入法,关键是给业委会赋权。只有给业委会法人资格,才可能止息小区物业纷争。一方面,住建、城管等部门必须担负起监管责任,既要管理好城市公共场地,也要对居民小区配建的公用设施实施有效管理,维护业主的共同利益。另一方面,应推广温州做法,赋予业委会法人资格,提高小区自治能力。一旦业主委员会具有独立民事主体资格,便有权起诉侵占小区公用设施的单位或个人,打赢这类民事官司。

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