套内面积交易还需配套措施跟上

舒 捷

近日，住房和城乡建设部官方网站发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这一条款的提出，旨在解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同及住户使用面积不透明这两个问题。自《征求意见稿》发布后，引起舆论和市民的关注和热议。

目前，我国大部分省市商品房一般以建筑面积计算房屋计算总价进行交易，建筑面积指的是商品房套内各部分建筑面积的总和，即套内建筑面积＝套内使用面积＋套内分摊面积（包括分摊的墙体面积、阳台面积、楼道面积、电梯面积等）。

由于地域不同、住宅结构类型等复杂的因素，套内公摊面积是房地产市场最不透明的一项指标，我国目前大部分省市的套房面积分摊率达15%～20%，但国家对“公摊系数”、“公摊比例”等此类问题尚未作出相关的规定或标准，使得公摊面积计算的监管成为一项非常艰难工作。对于购房消费者来说，拿到开发商公摊情况的测绘数据基本是不可能的事情，套内公摊面积重复计算、重复收钱等问题时有存在。

平心而论，“住宅应以套内使用面积交易”可以让房地产市场价格更合理、更透明。按套内使用面积进行计算易于购房者自行测量，减少开发商在公摊面积上做的“猫腻”，让购房者明明白白消费，实现“所见即所得”，一定程度上保障了消费者的权益。但与此同时，按套内面积计价后，套内使用面积跟建筑面积的计价方式就有了区别。在房屋总价值没有变化的情况下，这就意味着房价在现实基础上肯定是要往上走的。简单地说，套内建筑面积就如一个核桃，公摊面积就如核桃皮，开发商可以在核桃皮里塞填充物，取消套内公摊面积就等于卖纯核桃仁，开发商没办法外核桃皮里塞东西了。这种情况下，纯核桃仁一定比带皮核桃贵，但其实际价值不会发生改变。

“住宅应以套内使用面积交易”这一条款实施后也可能产生较多问题，如何妥善解决这些问题同样值得关注。首先是在“寸土寸金”的时代发展下，如果实施按照套内使用面积计价，那公摊的费用由谁来承担。其次是业主缴纳物业费、日后可能征收的房产税等，都可能带来长远性的影响。再者，开发商提供的电梯、楼道等公共领域品质该如何保证？如何避免开发商、物业公司隐性抬高房价、物业费等费用呢？

百姓的安居乐业是构建和谐社会的根基。“住宅应以套内使用面积交易”是群众关注的焦点问题，关系到百姓的切身利益。我们希望政府相关部门能正视公摊面积乱象，探索更科学、合理的房屋计价方式，研究、制定出标准的、规范的房产调控政策。

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