风声不断，2019年南宁买房怎么走？

“房子又要涨价？”

在2019年春节上班过后，这个问题杨小姐在她加的不同买房微信群问了无数遍。

作为一个南宁人，杨小姐念中学时见证过家里2009年买房后南宁楼价从“2”字头到“6”字头的跳涨；工作后又见证了2015年五象新区4999元/㎡起的房价到2018年新房普遍均价13000元/平方米、二手房18000元/㎡的跳涨；到了2018年，她坐不住了，决定举夫妻之力买房，止住心中的恐慌。

可看了一整年，喜欢的项目贷款买不到，无感的项目又拿不准，杨小姐害怕选错房，也担心房价马上会涨，开发商变卦。

大半年过去，2019年到了，杨小姐还没出手，南宁房子要涨价的声音又从四面八方传来，又一轮恐慌向她袭来……

买房？观望？购房者焦虑情绪升温

“19城楼市政策松绑，买房机会出现。”“深圳8000多万元豪宅被抢。”“杭州、厦门多盘涨价。”“三线楼市开年遇冷，超两成房子空着没人住。”“A股在2月底突然行情暴涨，2月25日单日成交额突破万亿元大关，多只股票连续涨停。”……2019年一开年，全国楼市不少城市“涨”字压过了“冷”字，加上A股的暴涨，购房者的购房情绪高涨。

而朋友圈又开始流行这个段子，“据说现在的房产交易中心大厅里，一拨人卖掉了房，准备进股市抄底。另一拨人，刚从股市中套现准备扫房子。两队人马擦身而过，互相瞟了一眼,心底都嘲笑对方‘傻子’”。股票PK房子大战又开始。

“土地从1月30日所拍的凤岭南地块开始，已经不限价了。”“最高2.56万元/㎡! 第一波涨价潮爆发。”“对比春节前后报价，南宁新房涨多降少。”……南宁楼市也不乏“涨”声。

为此，《黄金楼市》在南宁七大城区抽样获取了开发商的价格数据（见今日本报24~25版），“价格相比去年基本无调整”为80%楼盘的统一口风，部分项目表示“价格预计3月1日进行微调，上浮300~500元/㎡”。高端高价项目涨幅较大。而我们从售楼部置业顾问口中得到的消息中，“涨价”的前缀仍然是“准备”二字。

纵观南宁节后到访量预约量回温，声称“酝酿”涨价的楼盘中，仍旧藏着一些“小花招”，大多并非为涨而涨，有恢复原价的、新品楼王加推的、户型增大结构性涨价等因素。

“刚过年回来，到访量成交量尚无明显增长，市场还比较平稳。按照往年情况，一般都是每一年的年头会出现银行利率、政府政策等松动，市场声音最多，大家都普遍观望，到3月中下旬各方面需求才会上涨。”代理南宁多个楼盘的优居新房执行总裁刘喜表示，受政策和市场导向影响，南宁楼市在去年10月开始下行，整个市场稍显冷清，过年回来后的市场只能说在慢慢回暖，比去年第四季度有所好转。

套路？营销手段？目前南宁房价依旧稳定

“销售说3月涨价加外收！”杨小姐日前到心仪项目的售楼部交定金，人满为患的售楼部让她惊呆了。

“政府备案价格有松动。备案价允许上浮的空间翻了一番。我们在酝酿下期新品涨价。”近期有房企内部人员透露。

不少业内人士发现，青秀区凤岭南的高端盘大唐臻观备案价最高达到了2.56万元/㎡，主力价18000元/㎡，五象新区几大热销盘备案价出现在跳涨。政府在项目的备案定价方面出现了松动信号。

可是放开备案价楼价就会疯长？也有人泼了冷水。

有房企内部人士透露了备案价上的一些小套路，“备案价报备高一些，一是为了以后的价格灵活度营造空间，二也是营销手段之一，在营销初期提高购房者的心理预期，这样实际销售中才客户更能接受正常价格。实际产品定价也要结合市场的冷热、到访登记量来，主要还是以市场为导向”。南宁豪宅凯旋1号三年前爆出15万元/㎡的备案价时，曾经引起南宁市场轩然大波，但三年过去，实际销售均价为3万元/㎡，并非市场所想的“天价”。而近期拿到最高备案单价为2.56万/㎡的大唐臻观，实际售价如何还有待观察。市场才是决定是否涨价的关键。

而根据克而瑞广西片区监测的2019年2月18日至24日一周的数据来看，“商品住宅新增供应4.43万㎡，环比上涨283.19%，供应来自大唐臻观、碧桂园时代城、碧桂园新城之光；成交量13.20万㎡，环比上涨14.99%，主力成交项目为龙光玖誉湖、碧桂园时代城、合景天峻广场等；成交均价为11205元/㎡，环比下降1.15%。当周市场继续转暖，供求量均有所上涨，均价小幅下滑”。2月楼市尚处于稳定期。

道路千万条，安全买房第一条

楼市的这一波限价松动，这一波“喊涨潮”，也确确实实影响到了一类人，只需要一根稻草的动力就不再犹豫的那批刚需、投资客。

在城西某售楼部，虽然利率下调、房价喊涨实际影响到的房价差距并不大，但王女士还是下手买房了，“买房是要住的，怎么都要买，便宜一点是一点，不想再等了”。

在五象新区某楼盘现场，张先生望着不远处二手房楼价已经达到1.8万元/㎡的某楼盘，只用1.2万元/㎡买下新房的他，认为新房限价松动以后，一、二手房价格将会逐步缩小差距，最终促使他交定金了。

2019年楼市会大涨吗？多数业内人士持谨慎态度。

针对市场上一些“第一波涨价潮爆发”“多盘涨价”“杭州、深圳出现抢房潮”的声音，克而瑞广西片区总经理吴宁显然想给“涨”字降降温。他认为，虽然全国行情稳中有升，但目前全国市场趋于平淡，城市间分化非常明显。北京趋冷，上海比较平稳，广州、深圳受惠于粤港澳大湾区的影响成交回升，二线城市大部分成交下滑。目前南宁楼市成交量好过春节前，但相比去年同期肯定不能比，因为去年同期是楼市最火爆的一段时间。现在他不看好南宁整个市场，首先是销量不看好，近几年土地供应有上千万平方米的缺口，新增项目减少，供应跟不上，市场需求透支。购房门槛升高，持续性需求解决不了，月供压力的增加抑制了购房需求。虽然南宁的洼地效应还存在，对投资人群仍旧充满吸引力。但是南宁需求透支已久，购买力逐步下降。

“目前没出现风声说要涨价，集团今年的风向是要在合理合规地高周转。虽然集团看好广西、南宁的市场，但是稳步发展，走量是关键。”有房企业内人士透露。

优居新房执行总裁刘喜对南宁的未来更乐观。他预测，如果2019年南宁全面放开限价后，五象新区新房房价有可能突破2万元/㎡大关。“目前五象新区华润二十四城的二手房就已经达到1.8万/㎡了。”他认为，这是市场发展的结果。但是区域之间，项目之间的差价会进一步拉大，区域价差会有可能达到三分之一以上。这是市场选择的结果。

龙光地产广西区域董事长郭晓洲仍旧看好南宁市场。他认为，“广西地产行业基本稳定健康，无大起大落。相比其他省会城市，南宁尚处于省会城市的低点，发展将会持续若干年时间。现在房价限价政策的松动是回归市场的行为，2019年全年预计会呈现稳步增长的态势”。

在一片“涨”声中，杨小姐赶到终于开售的某楼盘下了定金，如释重负，“终于完成了一件人生大事！不管未来会涨会跌，这都不重要了，重要的是，终于买到房子不用再被各种楼市风声左右，持续焦虑了”。（黄冬玲）

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