为抢先机,企业砸钱长租公寓 租房市场乱象频出,专家表示市场管理更需通盘的考虑和严谨的制度设计

随着“甲醛门”“黑中介”等租房市场乱象接连被曝光,长租公寓行业未来的健康发展也引发业内关注。记者近日了解到,一方面,投资回报周期过长、盈利难,变成长租公寓发展的“紧箍咒”；另一方面,企业为了追求“头部效应”,不计成本做大规模,抢占市场先机。此外,住房租赁市场监管的盲区和顶层设计的缺失,也给了一些不良企业打“擦边球”的空间。

乱象频出引发担忧

不久前,部分地区房租价格因被质疑资本介入炒作引发社会关注,尤其是机构化持有的分散式长租公寓成为舆论焦点。目前,国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”。

记者在北京、天津、南京等一二线城市采访发现,机构化持有的分散式长租公寓在整个租赁市场中所占比例很低,占比最高的北京也不足10％,天津仅为1％。“这类公寓由于市场份额很低,难以形成垄断,所以租金主要受市场机制调节。在市场选择充分的情况下,去哄抬价格有违常理。”国务院发展研究中心研究员刘卫民说。

除了房租价格被社会关注,长租公寓的环保问题也饱受诟病。“空置的时间越长,赔的钱越多,所以从盈利的角度来说,最好是装修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,由于机构持有的分散式长租公寓房源都是收来的,存在较高的持有成本,所以避免空置就是其运营的一个重要方向。而装修材料的标准越高,机构投入改造的成本也越大,这对利润不大的长租公寓运营商来说,是一个需要“自我割肉”的领域。

不计成本抢占市场

近年来,万科泊寓、龙湖冠寓、招商公寓等一批由开发商介入模式打造的集中式长租公寓发展势头迅猛,在全国多地积极布局住房租赁市场。在房企纷纷试水住房租赁这一产业之际,不少从业者也坦言,重资产运营的集中式长租公寓盈利难成为大家不愿面对的“一道坎”,但为了抢占市场先机,一些企业先不计成本做大规模。

招商蛇口天津公司创新事业部经理刘媛告诉记者,走纯市场路线的招商公寓定位中高端,主要受众是滨海新区外籍人口和中高端人才。虽然租赁用地拿地成本比销售型低了大概40％,但实际运营中还是亏损的,因为按当前市场的租售比,加上自己拿地成本和建安成本就“很难算账了”。

“即便在深圳这种外来人口多、住房租赁需求旺盛的城市,做这种长租公寓的投资回报周期也要在8～10年。”深圳市招商公寓发展有限公司壹间公寓项目总监张博谦说,大企业一般都把这类项目放在战略版块,赌市场长期发展情况。

刘卫民认为,现在很多企业做长租公寓一方面由于响应中央“房住不炒”精神,履行企业社会责任,另一方面是为了追求头部效应,先不计成本做大规模,抢占市场先机。

监管盲区暗藏风险

随着城镇化的发展和租购并举的落实,我国租房的人将越来越多,对租赁住房的品质和安全要求也将更高。然而,目前究竟有多少租房需求,又有多少住房可以出租,谁在经营?这些都没有权威数据。刘卫民说,相关数据主要来自市场机构,但那只是企业数据,亟须摸清底数、发布权威数据。自如ＣＥＯ熊林坦言,环保安全、租金价格、金融衍生品等都是最受各方关注的风险点,而每个风险点几乎都是监管的盲点。

“住房租赁市场仍处于起步阶段。”一位地方房屋租赁管理部门负责人说,许多基本概念仍无准确定义。

法律法规缺失让监管无从下手。比如,各地普遍缺乏改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序,不少已运营的集中式长租公寓是商改住、工改住等改建项目,或多或少不符合规划、土地等相关要求,也不符合《消防法》的“规划前置”消防审批条件,消防部门无法进行消防审批。有法律人士表示,政府租赁平台一旦将“问题房源”作为有效信息发布,就有可能异化为以政府公信力为中介机构背书。

而大量行为主体游离于监管之外,让其被动接受监管同样艰难。不仅事前、事中监管受阻,事后监管也难以开展。比如,《住宅设计规范》中明确把客厅归为居住空间,“客厅改造成房间用于出租是否合法或影响消防安全”暂无定论,也没有明文规定消防部门应当介入室内隔断的消防许可管理。

受访的各方人士认为,不想管、不好管、没法管背后其实是住房租赁法律法规缺失、制度不健全。过去几十年,住房制度更多关注产权交易市场规范,而当前对规范租赁秩序的需求愈发凸显。刘卫民等专家认为,在租购并举的格局下,租赁市场管理不再只是仅仅管住“黑中介”,稳定价格、稳定供给、保证居住,更需要进行通盘的考虑、严谨的制度设计。据新华社

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