房产空置税能否落地关键在于先界定空置

楼市观察

要想准确地确定其空置的原因，除了需要大量的时间、成本，若想付诸现实的行动也是相当困难，最终导致市场效率损失。

近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴对于应不应该出台房地产税或是否应该用“空置税”替代“房地产税”发表观点。仇保兴表示，为了逐步烫平房地产泡沫，房地产税应该分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，之后再考虑物业税。

关于房地产税收的讨论从数年前就已开始。针对当前“房住不炒”的定位，房产空置税的征收似乎更有针对性。一些坚定支持空置税的人认为，抑制房价应该采用市场化的办法解决，解除限购鼓励买房，用免税的方式倒逼房子出租，增加市场上的房源，从而可以达到降低房租，减少炒房客的效果，并由此形成良性的循环。

在我国，房产空置率高已是公开的秘密。今年3月，国家电网以每户的电表数据为依据，公布了空置率的调查结果，2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市的房屋空置率13.9%，农村房屋空置率为14%。依据国际标准，空置率达到10%至20%就处于危险区间了。

毋庸置疑的是，空置税的征收可以有效地打击投机客，挤出虚假需求从而起到抑制房价的效果，同时促进租赁市场房源的释放，一定程度上有利于房租的合理回落，推动租赁市场的健康发展。

房产空置税的开征，首先面临的问题就是如何界定空置。正如以上数据显示，我国目前衡量空置的主要依据是电表。但是，在减少市场成本的驱动下，这样的标准最终的结果很可能只是造就了一种新的社会职业，除此之外作用有限。

6月28日，香港行政会议召开特别会议，决定对空置6个月以上、并未作为居住或出租的一手住宅收“额外差饷”，其数额相当于两年的租金，5%的楼价。不过，其法案中也并没有具体指明衡量空置的标准，除此之外其政策目标仅仅局限于一手住宅，政策空白无疑为打擦边球者预留了空间，滋生违法违纪等乱象。

其次，导致空置的原因千差万别。比如，资金不足不能及时装修导致无法入住、开发商没有及时交房导致空置、备用养老暂时居住不便、或是为子女购房但其子女尚未达到独立居住条件等等。要想准确地确定其空置的原因，除了需要大量的时间、成本，若想付诸现实的行动也是相当困难，最终导致市场效率损失。

最后，空置税背后一个重要的逻辑是从需求中驱逐出投资投机性需求，从而使得市场趋向于平衡，以达到稳定整个市场的作用。投资投机性需求刺激了房价，是目前各界普遍的一种观点，但是现实情况是，即使是投资投机性需求也是建立在实际需求的基础上的，没有了实际需求，投资投机性需求就变得毫无意义，如果将其对立起来就将影响未来的投资导致未来市场供给的萎缩，最终导致居住条件变差。

综上而言，任何的调控政策都非灵丹妙药能够包治百病，更需要其他政策予以完善，使其更加严谨。在空置税的征收过程中不仅需要对“空置”作出明确的界定，更需要在供求两端调控过程中兼顾各方的利益保障市场的效率，保证政策效果的准确性。

除此之外，完善法律配套政策设施的同时，还需加强执行过程中的监督。只有这样才能真正保障其执行力，并真正地对房地产价格和租赁市场起到调节和稳定的作用。

□盘和林（中国财政科学研究院应用经济学博士后）

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