婚后房产增值 未登记产权一方的补偿款应如何计算？

2005年，杨某购房一套，时价18万元，杨某首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前杨某还贷本息合计5万元。2009年，杨某与王某结婚，房屋价值41万元，产权登记在杨某名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年两人离婚时房屋现值90万元。双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款数额有异议。

法院经审理认为，杨某和王某结婚后还贷10万元，虽然杨某每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，杨某的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《关于适用<婚姻法>若干问题的解释（三）》第10条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”，法院遂判决诉争房产归杨某所有，杨某应支付给王某10万元补偿款。

王刚律师点评：本案焦点在于婚内共同还贷未登记产权一方的补偿款应如何计算？

依据最高人民法院民一庭意见，在适用《婚姻法司法解释（三）》第10条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用，比如契税、印花税、营业税、评估费等。

不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费；计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

本案房产升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额，10万乘以200％＝20万元，故法院判决杨某支付非产权登记一方王某的补偿款为10万元。

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