论商品房买卖纠纷案件的处理原则

马晓明

2003年5月，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为司法解释），对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出了更加鲜明、具体的规定。这样，法院审理商品房买卖合同纠纷时，除了可以适用《民法通则》《合同法》《城市房地产管理法》《担保法》等相关法律外，又有了一则重要的法律依据。为了更好地理解和运用该司法解释，深刻领悟其法律精神，我们有必要运用相关的民法学原理，尤其是合同法原理对其进行简要地分析。

一、诚实信用原则

被奉为“帝王条款”的诚实信用原则贯穿于整则司法解释，可是说是司法解释的基本精神和立法宗旨。

司法解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响的，应该视为要约。”司法解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该条规定可以有效地防止房产商为了引诱消费者购房而采用夸大性的虚假宣传，做虚假广告等行为，从而维护了诚实信用原则。

司法解释还规定，商品房买卖过程中房地产开发商恶意违约和欺诈，只是买房户无法取得房屋的，将承担惩罚性的赔偿责任。该规定则以更加严厉的惩罚性赔偿责任迫使房地产开发商远离恶意违约和欺诈，遵守城市信用原则。

二、平等原则与新的平等观念

所谓平等原则，也称之为法律地位平等原则。我国《民法通则》第三条明文规定：当事人在民事活动中的地位平等。平等原则集中反映了民事法律关系的本质特征，是民事法律关系区别于其他法律关系的主要标志，它是指民事主体享有独立、平等的法律人格，其中平等以独立为前提，独立以平等为归宿。在具体的民事关系中，民事主体互不隶属，各自能独立地表达自己的意志，其合法权益平等地受到法律保护。平等原则是与市场经济的本质特征和内在的要求联系在一起的，市场交易无须自觉排斥国家权力的过度强制，只需要交易双方互相默认他们是那些欲让渡的商品的所有者，并由此当作互相独立的人来互相对待就行了。可见，平等是交换的前提和基础，也是交换得以正常实现的保障；没有平等不可能有真正的交换，也不会有市场经济；没有平等，以市场经济存在作为自身存在依据的民法，也就根本无法谈起。因此，平等原则是市场经济的本质特征和内在要求在民法上的具体反映，是民法最根本、最基础的一项原则。商品房买卖关系属于典型的民事法律关系，民事法律关系的私法性决定了商品房买卖双方当事人的平等的地位。因此在审理商品房买卖纠纷案件中贯彻平等原则应为司法解释的应有之意。

三、鼓励交易原则

合同法主要是调整交易关系的，合同的一般规则就是规范交易过程并维护交易秩序的基本规则，各类合同制度也是保护正常交易的具体准则。所以，鼓励交易自然成为合同法的基本原则。展开来说，首先，鼓励交易是促进市场发展的所必需的。在市场经济条件下，一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的。而交易活动乃是市场活动的基本内容，无数的交易构成了完整的市场，而反映交易内容的合同关系是市场经济社会最基本的法律关系。所以，为了促进市场经济高度发展，就必须是合同法具有鼓励交易的职能和目的。因为鼓励当事人从事更多的合法的交易活动，也就是鼓励当事人从事更多的市场活动，而市场主体越活跃，市场活动越频繁，市场经济才能真正得到发展。其次，鼓励交易是提高效率，增进社会财富积累的手段。这不仅是因为通过交易才能满足不同交易主体对不同的使用价值的追求，而且只有通过交易的发式，才能实现资源的优化配置，实现资源的最有效利用。再次，鼓励交易有利于维护合同自由，实现当事人的意志和缔约目的。

四、维护交易安全的原则

《合同法》作为调整我国市场交易和流转关系的主要法律，应当将维护交易安全作为一项基本原则加以规定。而商品房作为一种特殊商品，属于不动产的范畴，因此，商品房交易的安全问题就比一般商品交易的安全问题显得尤为重要。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，从严格限制商品房买卖合同的无效和解除到规定详尽合理的要约制度、广告制度等均体现了维护交易安全的立法宗旨。但最能体现维护交易安全原则的应该是房产商因恶意违约、欺诈等行为而承担惩罚性赔偿责任的规定。商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，只是买房户无法取得房屋的，将承担惩罚性赔偿责任。司法解释第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”同时，该解释第9条还规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”司法解释通过对商品房出卖人苛以严厉的惩罚性赔偿责任，使其对恶意违约、欺诈等行为的后果有一个明确的认识并产生恐惧心理，从而可以大大减少商品房买卖过程中的恶意违约、欺诈等行为，有效地维护商品房交易的安全。

（作者为华州法院法官）

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