买二手房别忘“查户口”

买到房子，原本是一件值得欢喜的事情，现在户口问题却出了“乌龙”，让朋友小张烦恼不已。

原来，小张为了孩子上学，在二手房市场看了十几套房子后，终于淘到一套合适的，“当时选择这套房子，就是为了方便小孩在这附近的小学读书，打算过户后马上把户口迁过来。孩子明年就要上小学了。”他说，谁知道，房子交易到一半的时候出现问题了。

房东的户口在这套房子名下，房东在其他小区购买了新房，新房还没确权，户口没有落户地，迁走的时间是未知数。小张急了，想让房东退款，解除合同，房东坚决不退款，闹得不可开交。

他甚至专门咨询了律师，但律师的说法再次给他泼了一盆冷水：“迁移户口采取的是自愿原则，如果原房主不迁移户口，相关部门也是无法干涉的，而且，目前户口和房屋产权是分开管理的，户口归公安机关管辖，产权纠纷才能够通过法院来处理。”

按照律师的观点，如果买家就此事将卖家告上法院，法院对户口问题一般采取的是既不受理也不判决的态度，所以买家很难通过法律手段维护自己的权益。

所以，买卖二手房从来就不是一件简单的事情，每一个步骤都需要小心谨慎，一些看起来不起眼的小问题，当中可能隐含了极大隐患。

很多人会认为前房主的户口不迁出没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险：

1.债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票；

2.新增人口问题：二胎政策的放开，前房主可能会增添新户口，一旦发生这种情况，将会继续增加户口迁移的难度；

3.价值问题：现在大家对户籍的问题越来越重视，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价；

4.拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加不必要的麻烦；

5.学籍问题：很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主户口没有迁出去，还会影响孩子的入学报名资格。

户口隐患这么多，我们买房时该怎么注意避免？

事实上，如果稍加注意，就能避免，而且，还会让售房者承担违约责任。

上海浦东新区法院就曾经判决这样一起案件，逾期迁出户口一方被判支付违约金7万余元。

就是因为，买卖房屋双方在签订房屋买卖合同时，约定了补充条款，即在规定日期之前，售房者必须迁出户口，如果发生逾期一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金，直到房内户口全部迁出为止。

在购房合同上，约定了逾期迁出户口的违约金问题，在售房人不能按照合同约定履行时，就需要像上述案例一样，支付违约金。

这是第一种解决方法，在购房合同中详细约定。另外一个小技巧就是，通过预留房屋尾款对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明，先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约。

（高利锋）

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