上班族租房遭遇纠纷怎么办

“我没有拖欠一分钱房租，却被房东赶了出来。”在一家公司上班的李先生一脸委屈。其实，上班族遭遇的租房纠纷远非如此。那么，应当如何处理呢？

【案例】2017年10月15日，朱女士为了上班方便，在公司附近从邱某手中租住了一套房屋。岂料，一个月后，自称房东的肖某找上门来，说其只是将房屋租赁给邱某，而邱某转租给朱女士并没有征得其同意，故朱女士必须立即搬离。“可我已经向邱某支付了2000元押金、预付了半年计4800元房租，这该怎么办？”朱女士抗辩道。“那是你与邱某之间的事，与我无关。”肖某扬了扬手中的房产证明，毫不含糊地回答。而朱女士拨打邱某的电话后，得知已经停机。

【评析】房东肖某有权要求朱女士搬离。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”与之对应，邱某只是个二房东，无权对房屋进行处分，其未经肖某同意的转租行为当属无效。本案的教训在于:在签订租赁合同前，一定要确认房源的真实性和房东身份，如要求对方出具身份证件、房屋所有权证书等。

不履行合同，押金被打水漂

【案例】因为身处外地仅仅是为了工作需要，根本没必要购买住房，而公司又无宿舍可供居住，王女士只好决定租房安身。她与房东签订的租赁合同中约定：房租按月交付且于每月5日前付清。如果王女士拖欠任何一个月的房租超过30天，房东有权拒绝退回王女士交纳的3000元押金。2017年11月，王女士基于合同将于次月到期，觉得届时可以用押金折抵房租而没有依约向房东交付当月房租。谁知，房东在次月不仅要求王女士补交房租，而且拒绝退回押金。

【评析】房东的请求并不为过。《合同法》第六十条、第一百零七条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，在就交纳房租的时间有着明确约定的情况下，王女士未经房东同意，一厢情愿地认为可以折抵，且未实际交付房租，无疑属于未“按照约定全面履行自己的义务”，即构成违约。房东自然有权要求补交房租，并以拒绝退回押金的方式让王女士承担违约责任。

租违章建筑，可以索要损失

【案例】杨女士与男友同在一家公司，为了结婚后能有一个属于自己的“爱情小窝”且不影响上班，两人选择了租住一套房屋，并由杨女士出面与房东签订租赁合同，约定租期五年，杨女士可以对房屋进行装修，费用由杨女士承担。可他们入住不到半个月，便得知该房由于缺乏用地许可证、建筑许可证、规划许可证而属于违章建筑，早已被政府列入强拆之列。“你得赔偿我们已花费的3万余元费用！”小两口向房东提出了请求，但却被房东一口拒绝。

【评析】房东应当承担赔偿责任。这里涉及到一个缔约过失责任问题，指的是在合同签订过程中，因当事人一方或双方的过错，致使合同不能成立，使对方的利益受到损害时，应承担的赔偿责任。《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案所涉情形与之吻合：一方面，房东具有主观上的故意，即明知招租房屋系违章建筑，甚至已列入强拆之列，却违反如实告知义务，对合同无法实际履行听之任之。另一方面，杨女士等受到了信赖利益损失，即不仅合同目的不能实现，装修的投入也将随着房屋的拆除而客观存在。

充当群租客，扰邻应予解散

【案例】为了既能省钱又能有个安身之处，苟某等16名同事在一处小区内租赁一套包括厨房、阳台在内100平方米的房屋后，用木板将之分隔成16份，每人各占一间。由于人满为患、上班时间各不相同，在楼梯口大小便、直接往下丢垃圾、深夜仍打打闹闹或洗洗涮涮等情况每日都有发生，给邻居们的生活、休息带来了极大麻烦。邻居们经与苟某等协商未果，诉请要求解散“群租客”们。尽管苟某等坚持“我的地盘我做主”，但法院支持了邻居们的请求。

【评析】法院的判决是正确的。一方面，本案群租当属违法。《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”“群租客”将100平方米套房加以分割，既改变了原有最小出租单位（房间），厨房、阳台也成了出租对象，且人均建筑面积大大低于不得少于10平方米或人均使用面积不得少于7.5平方米的标准。另一方面，“群租客”侵犯了邻居的相邻权。《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”而“群租客”的行为不仅不能方便生活，反而给邻居造成了极大麻烦，决定了他们理应败诉。 颜梅生

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