独家｜祭出四大“杀头目标” 朱荣斌带阳光城冲击1200亿

朱荣斌 资料图

入职阳光城（000671.SZ）执行董事长半年，身兼碧桂园（02007.HK）和中海地产（00081.HK）双重标签的朱荣斌终于打破不设目标言论，提出2018年1200亿元的销售目标，为明年的规模定调。为实现这一目标，朱荣斌同时设定几近苛刻的考核制度——“杀头目标”，不达标的相关负责人最严厉将被免职。

不仅如此，有自阳光城内部人士透露，这家以并购著称的公司计划将此前已经并购到手的部分项目出售，为此前太过迅速的并购行为买单。

“杀头目标”：不达标者将被“干掉”

今年6月，前碧桂园联席总裁朱荣斌正式入职阳光城。加上此前已经入职的吴建斌，福建富豪、阳光城实际控制人林腾蛟大手笔从碧桂园挖来两员大将，即碧桂园三斌（莫斌、朱荣斌、吴建斌）中的二斌，显示他对于重塑阳光城辉煌战绩的野心。

经过半年对公司体系的梳理，朱荣斌终于拿出了他的目标，2018年实现1200亿元销售，而在今年8月的媒体会上，朱荣斌称不设销售目标。

按照克尔瑞的统计数据显示，今年前11月，阳光城完成销售额707.8亿，据阳光城内部人士向澎湃新闻表示，今年其不对外公布的内部目标其实为800亿。这意味着明年公司的销售增长率将至少达到50%。

为了保证销售目标的实现，朱荣斌还将自己的管理归心得和在碧桂园获取的经验，归纳成形象的制度标准——“红黄绿灯”供货管理制度，并在近日举行的阳光城集团的12月月度会议上宣布。

来自阳光城的内部人士透露，“红黄绿灯”的界定标准是来控制供货（房源供应）风险和约束供货节奏的。各个项目们被打上不同颜色的灯的印记之后，将成为考核的主要依据之一。

绿灯指供货无风险，按部就班即可达成转化率100%；黄灯项目指经过评估后可完成正常供货比例在70%-80%之间。红灯又分为非限价类红灯和限价类红灯。非限价类红灯40%-60%概率可达成；限价类红灯，限价与预期售价相差幅度超过10%以上。

有碧桂园内部人士透露，在碧桂园的去化预警体系中，同样存在相似的考核体系，但朱荣斌此次进行了升级，并结合了营销之外的工程进度等风险。

加快供货之外，追求规模之外，朱荣斌同步在优化阳光城的财务指标，并为此提出四个区域“杀头目标”，即在阳光城的全面预算管理中，按时供货，销售资金回笼、“红黄绿灯”转化率和利润实现四个考核目标。

上述阳光城内部人士表示，所谓“杀头计划”正是如字面意思一样的简单直白，即不能达标的相关负责人将会被“干掉”。

与之对应的职责部门涉及广泛，包括投资拓展部、工程部、营销部和财务部、合约成本等。投资部门及时、充足的获取土地、工程等前期部门保证及时达到预售节点、接着是营销部门出货。

卖掉部分非优质并购项目，重回公开市场

规模成为阳光城近期最为重要的任务之一，土地又是地产公司一切事情的前提。此次会上，阳光城强调“无死角扫荡”，投资部门被要求走出传统的舒适区，坚决贯彻“三全战略”，全面拓展，增加意向项目储备。

所谓“三全战略”即全地域发展、全方式拿地、全业态发展拿地。

在本次会议上确定的下一步投资思路中，重回公开市场被重点提出。此前因为更多专注并购，阳光城一度淡出公开土地市场。2016年一年，阳光城即通过并购获得1900万平方米土地储备，规划建筑面积约3800万平方米。

12月1日，阳光城以2.845亿价格通过公开拍卖获得一幅福建省南平市浦城县住宅土地，土地面积约7万平方米。此前两天，其同样通过参与公开竞买获得江苏南通一幅宅地。

有阳光城内部投资口的人员透露，至少部分城市，公开市场的货值被要求和并购货值等同。

按照阳光城的设想，充分利用其集团保证金资源的同时，回避过热的区域，力争通过“合作”方式，以较低的价格获取优质的土地。

此外，“快周转”也体现在了阳光城的土地投资上，那些面积在20万平方米以下的地块成为优先考虑的对象，其背后的意图显而易见，为明年提供更多的供货项目。

具体到项目本身而言，此次会议明确了四个投资拿地的方向，产业项目、城改项目，集体经营用地，金融机构资产包。

特色小镇被特别强调，需要充分调动集团投资发展中心团队和区域团队中的产业人才，推动特色小镇项目业务落地。

有阳光城内部人士透露，特色小镇，特别是影视小镇将会成为重点的拓展对象；此外，公司也在试图引进相关的产业人才，而目标人才则来自华夏幸福。

要求之外，投资部门也被套上紧箍咒，严防死守风险底线，坚决杜绝问题项目的发生，加强已经过投审会的项目签约、确权。

增加拿地之外，这匹黑马正在打算处理掉手上已有并不优质的项目，为此前太过迅速的并购行为买单。

一位熟悉阳光城的业内人士透露，阳光城在很短的时间内很快的收了那么多的地产项目，并非所有项目都很优质，会遇到产权不晰等其他问题，很难在很短的时间内贡献销售额，这与阳光城现阶段的快速供货、快速销售、快速回款是不太相符的。

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