共有产权住房的经济学分析

□ 杨继超

为贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位， 9月20日，北京住房和城乡建设委员会同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）（下简称《办法》）， 《办法》自2017年9月30日起正式实施。

共有产权住房，顾名思义，其含义就是对于一套住房，政府和购房人各占有一定比例的产权，这样购房者可以减轻一部分压力，在很大程度上保障了中低收入家庭的购房需求。共有产权住房的推出，主要有以下的四个优点：第一，共有产权住房的发展，极大程度上抑制投资投机性购房需求，稳定社会对房地产市场的预期，将对房价的平稳运行起到有效推动作用。第二，通过相关的政策内容保障购买共有产权住房的购房者享有正常落户、上学等权利，极大促进社会福利与公平的提升。第三，补贴成本远低于公租房，在一定程度上可减轻政府财政压力。第四，共有产权住房的发展将支持市场增加新建住房产出，促进经济发展。前面两点主要是居民层面的分析，后面两点主要是从政府及国家层面的分析。社会对共有产权住房的发展疑问主要停留在前面两点。究竟共有产权住房的发展能否起到预期的作用呢？答案是肯定的，并且其背后蕴藏着重要经济学原理。

本文将结合《北京市共有产权住房管理暂行办法》的相关政策，用经济学视角分析此项政策对房价的作用。在经济学的分析框架里，存在着两个最为基础也是最为实用的概念——供给与需求。过去房价持续上涨，其核心也是供给与需求的分析。许多学者认为短期内，供给相对稳定，需求迅速增大，房价自然会上升，因此房价上涨是正常的经济现象，不应该给予太多的限制。这种观点，显然是不对的，虽然房价是供求作用的结果，这是市场规律不假，但这里的“求”是危害社会的“求”，是危害整个人民福利的“求”，是应该被强烈限制的“求”。因此不能完全放任房地产市场自由发展，应该出台相应政策予以限制，坚决打击投资投机性需求，保障房地产市场健康发展，共有产权住房的提出可谓就是房地产市场的“解药”。

需求分为刚性需求与投资投机性需求，一般而言，前者是良性需求，后者为恶性需求。但投资投机性需求不应该一概而论，投资投机性需求应该分为主动的投资投机性需求（炒房性需求）与被动的投资投机性需求。短期内，房屋的供给基本是相对稳定的，但是这种主动的投资投机性需求会导致一部分人对房价上涨产生预期，进而产生被动的投资投机性需求，最终导致对住房的总体需求迅速上升，大大超过住房供给的速度，因此房价不断上涨。从上述分析可以看出，房价上涨的三个核心要素——主动的投资投机性需求、预期、供给。首先，如果能够出台相应政策抑制主动的投机性需求，被动投机性需求者也会相应减少预期，最终总的需求主要由刚需构成，对住房的总需求就会极大下降。其次，如果能够出台相应政策在一定程度上增加住房的供给，并且还要能够在功能与福利等方面几乎能够完全替代普通自有住房，那么就可以分流一部分刚需，最终在需求下降与供给增加的双重作用下，对总体房价肯定能够在一定程度上起到抑制作用，不仅稳定房价的平稳发展，确保市场经济正常运行，更是保障了人民福祉，促进了社会的良性发展。

北京市共有产权的相关政策刚好对应着上述分析中影响房价的三点核心要素——主动的投资投机性需求、预期、供给。第一，对住房供给而言，今后五年北京市将完成25万套共有产权住房供地，不仅会加快房源供应，而且会提升建设品质，公平合理分配。因此共有产权住房的供给会造成整个房地产市场住房供给的上升。第二，对于抑制投资投机性购房需求而言，《办法》通过对单身申请年龄、离婚及有住房转出记录人员限制申请、满5年方可转卖等多项严格限制，可以有效降低住房所有权进入门槛，显著提升家庭购房支付能力，增加了自有住房机会，满足国人拥有住房愿望，提高住房自有自住比率，杜绝投资投机需求，确保无房刚需家庭首次购房需求，符合回归自住属性。第三，对于预期而言，由于共有产权住房的供给会在很大程度上分流购房刚需，以及其抑制投资投机性需求的特性，会在很大程度上稳定社会预期，促进住房回归居住属性，有效推动房地产市场平稳健康运行。在这三个核心因素的作用下，将会促进房地产市场的健康平稳运行，促进社会公平，提升人民福祉，是利国利民的有效政策。

综上所述，共有产权住房的发展，完全可能达到预期的效果。要达到预期的效果，关键在于三点：第一，一定要确保共有产权住房长期的有效供给，适当加快土地供应速度，并且提升建设品质，确保能够替代普通自有住房。第二，一定要确保分配的合理公平性，对申请购买资格要严格限制，确保中低收入者的刚需，坚决杜绝投资投机性需求。第三，一定要确保共有产权住房的产权责权明晰，保障申请购买者的合法权利，并且对共有产权住房的转卖要依据地区特征做出严格的管控。做到以上几点，共有产权住房将会是一种长期有效的制度安排，符合“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。共有产权住房将在很大程度上保障住房刚需，稳定社会预期，抑制投资投机性需求，有助于房价的稳定及健康发展，提升社会公平与福利，有利于国家的繁荣稳定发展。（作者系中山大学粤港澳发展研究院硕士研究生）

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