业主自主管理 7年结余20万 “居民自治”是否成为小区管理新出路还需探索

吴子顺给记者介绍在业委会的管理下，小区环境发生的变化

“本月收入物管费24207.5元、收停车费5060元，本月支出员工工资27083元，保洁服务费5600元……”这是4月21日下午，锦江岸小区业主看到的小区“物业”每月支出和收入账单。7年来，看账单已成为小区业主们的一种习惯。

锦江岸小区位于金牛区星辉东路23号，2009年物业公司提出涨物业费失败后自动撤离，小区业委会兼职当起了“物业”。没想到业委会接管后，1.2元的物业费不但没涨价，至今账上结余20万，过年还给业主发购物卡。

“钱是利用小区平台赚来的，那就是大家的。”业委会主任吴子顺说，业委会不以盈利为目的，挣来的钱都用于服务小区。

小区困境：物业撤离，业委会被迫自主管理

锦江岸小区是2006年修建的商品房住宅小区，占地5434平方米，共有居民184户，商铺23家。

吴子顺告诉记者，2007年交房后，小区物业费定价为1.2元/平方米，初期业主入住的不多，物业费很难收齐，物管认为经营困难，提出涨价的要求，遭到业主们极力反对。涨价失败后，物管公司于2009年撤离小区。

物管走了，可小区不能无人管理啊？在业主强烈的呼声下，由七名热心业主组成的一个具有物管职能的业委会成立了，小区居民自治管理由此开始。

可谁也没想到，7年过去了， “业委会成立到现在，我们物业费一分钱都没涨过，过年还给我们发购物卡。”业主曹女士自豪地说。

如何控制成本？

不请一个闲置人员 积极想办法合理创收

业委会何以做到如此成功？吴子顺介绍，自主管理小区，首先要做好资金管理。支出方面，人力成本是每月的重要支出，为了控制成本，在保证小区正常维护的情况下，业务会聘请了6名保安、2名保洁，1名水电工，吴子顺和冯江萍兼职会计和出纳，共11人的团队维持着小区日常运营，没有其他闲置人员。一个月下来，员工工资大约需要支出2.5万元，每个月收取的物业费也在2.5万元左右，这样物业费基本能解决人力成本。

除了人力成本，小区日常开销也不少，比如电梯维保费、自来水管更换等，因此业委会还得动脑筋“创收”。而广告费和停车费则是小区主要收入来源。

收入方面，通过对小区资源的合理利用，业委会又新规划出两间房屋和多个地下停车位及库房，并引进商家在进门处、电梯里放置广告牌，由此可产生更多的租金收入。“小区虽然不大，但广告费一年收入也有六七万”。同时将地面停车位从原有的33个增加到55个，既解决了居民停车难的问题， 又增加了收入。“临停费用和地下车位管理费加起来每月约1万元，一年也有十多万。”

如何让业主放心？

收支公开透明 买颗螺丝都要告示业主

这么多钱放在业委会手里，业主们能放心吗？“我们财政公开透明，每一笔支出和收入都会公布出来，供业主们监督。”吴子顺从抽屉里拿出锦江岸小区3月份收支表介绍说，以3月份为例，上月接转21277.42元，本月收入：物管费24207.5元、水电费：30877元、停车费5060元，临时停车费3400元，经典视线广告费2000元，公交公司电费375元；本月支出：员工工资27083元，燃气费335元、保洁服务费5600元、商业用水265.8元、居民用水4090.5元、电费24431元、上半年电梯维保费13365元、电线、开关等328元、监控电源66元、杂物清理费100元、螺丝等25元；本月结余201507元。

吴子顺说，账单一个月公布一次，多年来的坚持，使得业委会和业主之间建立了信任。

如何让业主交心？

合理要求尽量满足 把管理变为服务

“现在的业主真正当家做主，我们把管理变为服务。”业主一有问题就会直接到办公室反映，只要是合理的建议和要求，业委会能满足的都会满足。例如业主反映保安工作不到位，他会立即告诫保安，进行教育。以前许多业主想在小区顶楼搭架子晒被子，经过考察后，业委会征得业主们同意，专门在楼顶搭建了晾晒架，给居民提供便利。“换个灯泡，水龙头坏了，甚至是马桶堵了，打个电话给办公室，我们的员工跑得飞快。”

7年来，业委会将所有的收入用于小区打造，整改门禁系统、平整地面、修建活动室、贴美化墙、安装无死角的监控系统，小区环境的改变业主们看在眼里记在心里，不仅邻里关系大为改善，更重要的是以前物管公司管理时经常出现的偷盗现象也不复存在。“我们在小区安装了55个监控摄像，保安也时刻巡逻，从来没有发生过盗窃事件。”吴子顺说，治安问题有了根本的解决，大家更愿意走出家门参与小区建设，整个小区自治管理进入了良性循环。

能否广泛推广？

提及锦江岸小区居民自治取得的成效，驷马桥街道办星辉东路社区主任刘亦菲表示，该管理模式得到了上级部门的认可，已经在社区内进行推广。“但推广不是照搬，而是要根据每个小区的具体情况来定。”有些小区有稳定的物业公司就不需要这样，有些老旧院落可以进行尝试。

刘亦菲告诉记者，锦江岸小区之所以成功有几方面原因：首先成员中有律师、会计、退休干部等，能让小区管理更加专业；其次，小区规模小，管理起来相对方便，如果小区大了，是否能顺利开展很难说。

“业主自治管理从法律上是允许的，但能不能有效推广有待进一步探索。”成都市物业管理协会常务副秘书长苟强表示，业主自治难在哪里？首先，对业主自治群体的专业能力和组织管理水平要求极高。物业管理是一个非常专业的操作，除了保安保洁以外，还有如电梯消防、排水维护等专业设施设备维护，需要专业技能的人员来养护，即使委托外面的专业机构，也需要一个专业人士去管理，制定相应计划。如果业主自主管理的组织有比较规范的运行机制，那就可以，但目前大部分小区并不具备条件。

其次，要考虑小区有无自主管理的基础，比如户数少，相对就容易组织业主大会，形成共同意见，如果是三四千户的小区，实施起来就很困难。

最后，相对物业公司而言，业主组织较为松散，承担管理维护的责任和相应风险的能力不可控。比如火灾，是否有应急预案，有无人员去处置保障；发生意外事故，有无相应法人组织进行责任承担。

苟强表示，每种模式都要好处，应客观看待。不过就长期管理来看，物业管理是更规范化的模式，也是目前最普遍的管理方式。成都商报记者 张肇婷 摄影报道

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