结合国家政策与当地实际，探索棚户区改造新模式——会宁棚改货币化安置100%

经济日报记者陈发明

甘肃省会宁县从2014年开始实行棚户区改造，并根据实际情况作了创造性的探索和实践。会宁县是甘肃乃至全国有名的教育大县。近年来，大量农村人口进城陪孩子读书，造成了会宁房地产市场过热，形成了较大的房地产库存。针对这种情况，会宁县委、县政府决定在棚户区改造中，统筹推进政府购买棚改服务和推动商品房去库存，并探索出“开发企业建设、政府限价回购、被征收人自主选择”的棚户区改造模式，实现了棚改100%货币化安置。2015年6月份，国务院出台的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》中指出，要积极推进棚改货币化安置。缩短安置周期，节省过渡费用，让群众尽快住上新房，满足群众多样化居住需求。同时，《意见》要求各省（区、市）要因地制宜，抓紧摸清存量商品住房底数，制定推进棚改货币化安置的指导意见和具体安置目标，完善相关政策措施，督促市、县抓好落实，加快安置棚户区居民。

会宁县住建局局长黎鹏笃告诉记者，会宁县认真落实这一政策要求，继续深入推进该县棚改货币化安置的新举措，既缓解政府直接投资建房安置带来的资金压力大、居民选择空间小等问题，又消化商品住房存量，打通棚户区改造安置房与商品住房之间的通道。通过货币化安置，会宁不仅破解了棚户区改造的征收难、筹资难、安置难，还收到了房地产去库存、城市土地集约化经营的效果。

日前召开的全国棚户区改造工作电视电话会议上通报的数据显示，2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，会宁则实现了100%货币化安置。会宁如何破解棚户区改造过程中的种种难题？其创新模式又有哪些具体措施？

破解征收难政策全公开

2016年9月份，会宁县居民王宗勇一家搬进了正大明园小区的新家。

“开始我们不愿意房子被拆，怕补偿款不够买一套新房。”王宗勇一家原来住在北河湾区域一户109平方米的砖木结构平房中，如果按正常的拆迁补偿标准，每平方米只能补偿2000元左右，“后来棚改办主任张继忠反复给我讲政策，我才明白这是一件大好事。”王宗勇说。

王宗勇确实遇上了“大好事”：会宁县在棚户区改造过程中，对所有房屋都按照1∶1的比例置换，同时根据规定对附着物评估补偿。最后，王宗勇补了3.8平方米的差价，用109平方米的平房换到了一套正大明园小区112.8平方米的住宅，老平房的宅基地和大门、水窖、炕、灶台等附着物还得到了9万多元的补偿。

为破解征收难题，会宁按照市政设施用地、红色旅游用地、教育用地、河道治理用地等用途，组建了多个片区征收补偿工作领导小组，在征迁前期阶段，严把征迁政策关，向群众宣讲改造实施办法，对关系居民切身利益的货币补偿、征迁补助、房屋评估等安置政策全部公开，并执行一个政策一个标准，保持政策在实际执行中的一致性。

针对商品住房存量充足、棚户区改造工作任务繁重的实际情况，会宁县从2014年开始探索采用以政府回购房源安置与纯货币安置相结合的方式实行安置，2014年至2016年连续3年货币化安置率达到100%，实现“先确定房源、再组织征收、边签协议边交钥匙”的良性循环，群众住进新家的时间由以前的几年缩短到几个月。记者了解到，从2014年实施棚户区改造以来，会宁县通过货币化安置方式，累计完成棚户区改造3887户。

破解筹资难用好企业房

搞了半辈子建筑的马忠仁在2013年成立了甘肃桃峰房地产公司，并开发建设正大明园1期项目。“没想到1期建成的1450套房子到2015年只卖出400套。”这让马忠仁压力重重，“当时已计划要停止2期、3期项目了。”

感受到压力的不仅是马忠仁，2014年年底，会宁库存商品房达到了1.1万套。一方面是商品房建设进入滞胀期，另一方面是棚户区居民不能及时安置。为此，会宁通过政策支持和市场化运作“两只手”，引导企业积极参与棚户区改造。

“政府给予企业税收、土地出让金等方面的优惠，企业严格按照棚户区改造要求做好安置。”黎鹏笃分析说，在促进企业自身发展的同时，也构建多元化保障住房格局，为棚户区改造工作顺利开展打下了坚实基础。

为了保障回购房质量，会宁县制定了棚户区改造安置房源认定办法，对房地产企业设置了严格的入围条件，确保选出涵盖所有户型的优质房源，满足居民对房源户型和区位的多样性需求，并制定了安置房源退出机制。

“对规划占地、配套设施、道路、绿化、容积率都有严格标准。”会宁县棚改办主任张继忠介绍，2015年，会宁有7家房地产企业入围棚改，并确定了每平方米3800元的封顶线；2016年有35家企业申请，最后确定了22家。

政府采购企业房源，关键是手里要有钱。为解决筹资难，会宁县一方面用好财政补助资金，另一方面积极争取信贷资金，3年来共获国家开发银行授信11.6亿元，到账11.1亿元，有力保障了货币化安置顺利实施。

全国棚户区改造工作电视电话会议指出，要继续提高房地产库存量大的城市棚改货币化安置比例。“3年以来，会宁县消化库存商品房3000套、32万多平方米，库存商品房由1.1万套减少到8000套，去库存进程达到27%。”黎鹏笃说，棚户区改造已成为会宁加快商品房去库存进度的主要方式。

破解安置难发展中改造

站在王宗勇家的8楼窗户前向远处望去，以前的北河湾区域已经整理出一片平整的空地。根据规划，那里将在不久后建设一所小学。

“目前城区各学校现有办学条件不堪重负，北河湾区域新建的文昌小学按36个教学班设置，每班学生45人，可满足1600余名学生就学。”张继忠告诉记者，文昌小学建成后，能解决附近2公里范围内住户的求学需求。

通过实施棚户区改造货币化安置，会宁县走出了在发展中改造，在改造中发展的新路子。除了文昌小学，会宁县通过棚户区改造整理出的新增城市用地中，还将建设会宁二中、文昌中学、县医院、林荫公园、胜利公园和水岸公园等公共服务设施。用黎鹏笃的话说，就是形成了民生保障的“托底效应”、城市建设的“叠加效应”、政府财政资金的“放大效应”、土地集约化管理的“聚变效应”和生活质量提升的“雪球效应”。

“在尊重征迁群众意愿、合理确定征迁的前提下，会宁棚改将逐步实现低收入群体住房需求全覆盖。”黎鹏笃告诉记者，会宁的货币化安置模式缩短了征迁群众的过渡期，同时也避免了因纯货币补偿安置后部分征迁群众对资金管理不合理而导致资金流失。“比如，以前就出现过这种情况：有的群众拿到补偿款后，并没有买新住宅，而是在城乡接合部私自建设小平房，形成了新的棚户区。”

全国棚户区改造工作电视电话会议要求，“推进棚户区改造，要符合城市规划，结合生态修复、城市修补工程等要求，重视维护城市传统风貌特色”。记者注意到，会宁的棚户区大多分布在穿城而过的祖厉河两岸高低不平的山坡上，随着改造的深入，道路桥梁、市政管网、生态园林、学校医院、文化体育等一系列项目建设也将渐次铺开。

在青兰高速会宁出口下高速后，一条宽阔笔直的“会师大道”一直延伸到县城。在入城处便是正大明园2期项目，这里原来是由300多户高低不平的平房院落形成的棚户区，在完成改造后，70亩土地出让给企业开发，另外50多亩被用来绿化，成为会宁县城入口的一道风景。

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