小区入住率为啥冰火两重天 ——新城区已建成住宅小区住房市场状况调查

鲁班紫荆花园小区的居民楼下基本都粘贴有这样的售房或租房宣传单市区一房产信息服务公司门前，贴满了售房和租房的广告

交房日期早晚，入住率不同

▲调查

入住率，无疑是眼下楼市最热门的话题。曾有消息引述国家电网的数据称，全国有6540万套住宅电表连续半年读数为零，这些空置房足以供2亿人居住，而国家电网公司随即进行了辟谣。至今，还没有相关部门发布权威的数据，而网络上的“口水战”仍在继续。小区入住率究竟怎么样，这似乎成了哥德巴赫猜想。

随着居民收入水平的提高，城市化进程的加快，商品住房需求持续增长，亳州市房地产市场也迎来了一轮快速发展时期。记者了解到，目前市区已建成的住宅小区有70个左右，这些小区的入住率是多少？空置状况和租住情况如何？记者对新城区不同位置的住宅小区进行了样本调查。

10月12日下午，记者在涡北金华苑小区2期走访中，看到很多楼道的外墙上都写有装修公司的宣传电话，小区内不时传来机器轰鸣声，正在家门口与朋友聊天的金华苑小区业主王玉坤告诉记者，该小区今年6月份刚交房，所以目前装修的业主很多。

“我搬过来快两个月了，算是搬进这个小区最早的一批业主。”王玉坤过去住在亳州一中附近，因老房子拆迁，便在这里买了房。他站在一楼院中指着楼上说，“这栋楼是6栋，一共11层，33户，装修好有一半了，住进来的只有三分之一。”

王玉坤说，据他观察和了解，该小区的入住率约30%。这和该小区物业一位工作人员的说法一致，该工作人员告诉记者，该小区属于金华苑的2期，共有居民楼7栋，不与1期相连，因刚交房四个月，所以入住率不高，约为30%。

与该小区相邻的和谐佳苑小区入住率相对较高些。该小区物业公司工作人员告诉记者，该小区算得上是涡北较大的还原小区了，交房已多年，共76栋还原楼，每栋最多是6个单元，最少3个单元，有一梯四户的，也有一梯两户的，小区具体有多少户并不清楚。目前入住率为70%-80%。

10月14日上午，亳州经开区鲁班紫荆花园小区物业公司一些工作人员告诉记者，该小区共有3期，1期2014年4月交房，2期是2014年12月交房，目前入住率有70%多。3期是去年12月交房，入住率不高，约为30%。

天润花园在市区属于建成较早的小区，为多层商品房。据该小区业主王女士介绍，小区建成之初入住率并不高，在这里购房的大多是外地在亳工作的公务员。随着汤王大道的建成，城区的扩大，小区入住率越来越高。“我的房子是2期，2004年交房，我们那栋楼全部有人居住。”王女士说，据他了解，目前小区1期至3期的入住率均达到80%以上。

小区入住率，租客有“贡献”

▲业主

记者在鲁班紫荆花园、国购名城等一些近几年新建的小区走访时发现一个现象，在小区的大门口、健身广场、游乐区，有许多老人带着年幼的孩子游玩。

家住该小区九号楼的李女士今年58岁了，河南省人。她告诉记者，儿子在亳州工作，结婚前在这里买了一套新房，她到这里居住是为了照顾小孙子。李女士说，在该小区购房的年轻夫妇很多。“结婚要买新房，现在城区南部发展很快，医院、学校都有，生活也方便。”

该小区物业一位工作人员说，在该小区购房的有很多是附近亳州一中南校、亳州师专等学校的教师及市人民医院南院的工作人员，很多人为了工作方便而在这里购房。

走访中，该小区业主袁女士告诉记者，虽然该小区1期和2期的入住率很高，但这个入住率也有不少是租客贡献的。附近的教师和医院工作人员在这里买房的多，租房的也多，还有一些在附近务工的建筑工人。“现在搬进来住的，估计有三分之一都是租客。”

涡北和谐佳苑小区物业公司一位工作人员说，在他们小区入住的人中，有约20%是租客。因现在附近有很多拆迁户，房子拆了没处住，有条件的人选择买房，然而更多人还是选择租房，所以该小区的房子很好出租。

天润小区2期11号楼二单元业主李先生说，该小区的1期和2期业主大多是上班族，3期开盘时价格在当时算较高的，所以买房的基本都是“有钱的生意人”。小区内目前租房的也有，但并不多。“我们这栋楼，据我了解只有两三户租出去了。”王女士说，她分析原因是该小区是新建小区中建成较早的，小区环境和配套设施都较齐全，很多人买房就是为了居住，现在小区环境依然不错，物业费也不高，相对经开区的很多小高层，物业费要便宜一半。

市区南部住房租房市场火热

▲中介公司

市区商品住房实际入住率到底是多少？租住率是多少？有关部门并没有具体的统计数字。10月25日，记者咨询了市区较大的两家房产中介公司，对租房市场的情况进行了调查。

亳州市恋家房地产经纪有限责任公司在市区有9家分店，据对该公司所有的租房信息统计显示，截至10月25日下午，出租的房屋信息有2238条，由于未进行细分，所以这个数字还包含了门面房。“我们公司的服务范围以文帝街以南为主，统计的信息大部分是这个范围的。”该公司副总经理李井锐说，就租金来看，市区南部比北部的住房租金要高，平均每月高出500元。

亳州市老九信息服务有限公司一位工作人员说，平均每月到该公司挂靠的住房租房信息有五六百条，其中以新建小区住房为主，市政府向南至国购名城的住房相对好租。市区南部比北部的租房价格要高。“如果三室两厅的房子，南边的装修好一点，最高可以租到两万元一年，简单装修的也可以租到一万二三，北边地理位置好些的一年也只能租到一万元左右，差一点的四五千块钱就租了。”该工作人员说，造成南北房租相差较大的最主要一个原因就是南部经济发展迅速，医院、学校等配套设施完善，北部很多小区距离市中心较远，附近又没有繁华的商业场所。

记者在对鲁班紫荆花园、国购名城等小区走访时，发现很多楼道内的便民栏内都粘贴有“租房”的宣传单。而这些宣传单上留的联系电话大多也来自房产中介。另外关于二手房，老九信息服务公司工作人员表示，在该公司挂靠的住房售房信息也有五六百条。恋家房产统计显示，目前出售的二手房有3042个，其中包括门面房，住房比例相对更高。“这些还都是有产权证的有效住房，无证的不包括在其中。”李井锐说。

据了解，因很多房主将自己的租房信息挂靠到多个中介公司，所以统计的信息会有重复。

在58同城搜索，关于亳州出租房屋的帖子有10299条，其中市区范围内的有7728条，大部分是小区内住房。这些信息除了由个人发出外，也有很多是由经纪人即房产中介发出的。

住房入住率、租住率数据正在整理

▲部门

市房地产交易中心一位工作人员告诉记者，目前市区已建成的住宅小区有70个左右。年前，该中心为了解市区的住房市场状况，曾对各小区进行了入住率及租住率的统计。从今年年初对鲁班紫荆花园小区的统计情况来看，总入住率为50%多，租住率不到10%，租客以教师、外来务工人员和经商者为主。天润花园小区入住率较高，达到80%以上。

“现在统计的数据还在变动，市区各小区入住率和租住率的情况，我们还在进一步整理当中。”该工作人员说。

新城区小区的住房空置率是多少？市房产局信息科一位工作人员表示，也没有相关数据。

一位专业人士告诉记者，所谓空置率是指某一时期空置房屋面积占房屋总面积的比率。有人把“空置率”与“空房率”相提并论，很多人认为“空置率”低，“入住率”就高，房子大部分被刚性需求者购买，其实在这个问题的认识上存在很大误区。“空置率”低未必就是好事，“空置率”高未必就是坏事。市场经济中的商品，须保持一定数量的库存，否则，无法满足不断增长的市场需求，也无法形成成熟的买方市场。“空置率”并不能完全反映住房的真实情况，空置率只与增量房的销售有关，与销售后的房子是否住人没有关系。住房空关，不等于开发商没有卖掉，而现实中人们感知的所谓“空置房”有很多正是未住人的空关房。

据两位业内人士分析，就自住型需求而言，小区入住率低大概有四个方面因素，首先是小区的区域位置存在生活的便利性不足，没有商场、医院、学校等配套设施，影响入住；其次，一些工薪阶层倾其所有买了房子后，一时无法拿出足够的钱装潢，因而拉长了入住期限；再次是为子女置业，某种程度上也增加了房屋空置量；另外一部分是为改善住房，如生活条件好了，又买了个大房子，之前的老房子就出租给别人。“目前亳州为投资而购买住房的应该不多。”

业内人士认为，空置率反映开发商的销售业绩，入住率才触及市场的本质，即自住型的刚性需求。低空置率掩盖下的低入住率，是目前很多城市房产市场的特色之一，对此麻痹大意，有可能导致对市场前景的误判。  记者 曾莹莹 文/图

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