房贷“夫妻档” 如何最优化

贷款购房，几乎是所有工薪家庭，实现有房梦的唯一选择。但在实际操作中，仅靠夫妻中的一方贷款买房的话，不仅压力大且没法实现家庭财产最优化。因此夫妻双方共同贷款，并结合公积金、商业贷款等方式，可使购房效果达到最佳。近日，记者就夫妻房贷如何最优化采访房产业内人士。

共同申请，收入高且信用好可为主贷人

新婚不久的许文明，对之前的房贷事宜记忆犹新，“一般来说，夫妻共同贷款的目的很简单，一方面能减轻还贷压力，另一方面联合夫妻双方的资质，可轻松申请到银行贷款，所谓‘夫妻档\’也就是这么诞生的。”

“因为很多银行在审批住房贷款时十分严谨，其中每个月的还贷额度，最起码要与半个月的收入相平齐。”许文明向记者打了个比方，如小许申请的住房贷款，每个月需要还款2000元，而他只有3000元的月收入，是无法满足银行基本要求的。但小许的妻子小刘，月收入大约1000元左右，此时让小刘作为“共同贷款人”，贷款问题就可迎刃而解了，由于两位贷款人的月收入达到了4000元，达到了每月还贷额度的两倍即2000元。“由此符合了银行发放贷款的基本要求，大大提高了房贷的审批通过率。”

“可以选用信用良好的一方作为主贷人。”但金融业内人士认为安全系数还是最重要，由于夫妻办理房贷将会以家庭为单位，所以只要有一方信用存在问题都会影响到房贷审批。但不同的是，主贷人诚信记录有问题，银行是肯定不会受理贷款申请，否则贷款额度及利率也会受到影响。同时选信用良好的一方作为主贷人，次贷人不用在房贷时还清之前的欠款及滞纳金。“因为主贷人的信用良好，可整体连带提高贷款的审批通过率。”

关键细节，须理清各类贷款条款

“问清每一个细节条款，才是申请房贷时最重要的。”退休职工吴子强表示，年纪大的夫妇，在申请贷款时，最好向银行业专业人士多多请教，以免错过一些关键细节。

“按照大多数银行的个人贷款规定，在中国贷款的年龄限制是18周岁以上，65周岁以下，如果其中一方年龄较大，在办理时可能会超出银行规定年限。”建行月牙湾服务点工作人员介绍，通常情况下，商贷及公积金贷款，最高贷款年限均为30年。

“实际操作中，大多数银行的规定是，借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过65岁，有些银行的限定更加严格为60岁。”房产业内人士温馨提示，“尤其值得注意的是，如果其中一方年龄较大，在办理时可能会超出银行规定年限。”此外，在买房过程中，涉及到诸多签约过程，如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等，这需要夫妻双方同时到场。言下之意夫妻两人一定要考虑到共同承担房贷的“风险”，这就是倘若离婚后的财产纠纷问题。因此银行方面需同时考察两人的资质，办理相关手续时也必须同时签字。

随后记者通过法律顾问了解到，根据《物权法》规定，夫妻共同购置的房产，是共同共有，还是按份共有，需要在买卖合同中体现出来，进而在房产证上载明。因此申请房贷时，一定需要双方到场签字确认，但如果无法到场，也必须办理公证收取委托手续，并将相关事宜交代清楚，否则会贻误贷款时机。

依法办理，可避免婚姻破裂后的琐事

“由于是夫妻共同贷款买房，财产所占份额各占多少的问题也值得注意。”据法律顾问介绍，原则上讲，婚后共同购买的房屋属于共同财产，应当平均分配，也可以由双方协议去定份额。但是需要注意的是，就和婚后夫妻取得的财产属于共同财产一样，婚后他们的债务当然也是共同债务，即共同还房贷。

据了解，无论是否身为“主贷人”、是否共同申请了住房贷款，夫妻都有偿还住房贷款的义务。只有当房产判定由离婚后的一方所有，作为“共同贷款人”的一方才可以提出变更住房贷款人的要求，解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同，就不用继续履行偿债的义务，无疑是惯性思维中的误区。

据房产业内人士介绍，夫妻共同贷款之前，首先要理解“主贷人”和“共同还款人”的基本概念，避免出现不必要的误区。此外还要做好持久战的准备，因为夫妻双方共同买房，无论是商业贷款还是公积金贷款，其手续都要复杂一些。

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