新华社发问土地使用权： 70年后我们的房子怎么办

商品房70年土地使用权到期之后，我们的房子该怎么办？是自动续约再延长几十年的使用权，还是根据当时的地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法？在“以房养老”政策开始在一些地区试点时，“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。

有关70年的担心

刚刚在北京买下一套商品房的陈卓原本并没有去想70年之后的事情，直到她无意中看到《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，在这部2005年颁布的地方法规中明确规定，“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”

“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让陈卓开始担心自己房子未来的命运。一想到有一天自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己，陈卓心有惴惴。“70年后，我的房子还是我的吗？或者说，要怎样它才能继续属于我呢？”

这是每一个商品房拥有者都要面对的问题。

在我国，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。然而，“皮之不存，毛将焉附”，土地使用权的到期事实上也就意味着房屋整体所有权的到期，这也正是人们会担心“70年后”的根源所在。

根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

根据《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

显而易见，从法律层面讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格，但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。这个政策真空无疑给人们留下了想象的空间，“70年后的续期，还要付出多大的代价？”

土地使用权到期后的几重猜想

2011年上海的一场土地拍卖会上，预申请须知中一条“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定，曾在社会上掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

再次申请土地使用需要补缴土地出让金，不过补缴多少，以什么为标准，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿意缴纳，土地上的房屋该怎么处理？这一系列的问题暂时还没有任何政策能够回答。

有些人悲观地认为，70年土地使用权到期后可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少，而土地的价值则刚好相反。不过，这种做法带来的社会成本和经济成本都过于巨大，在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，这不太可能成为一种普遍的方式。

杨红旭认为，根据《物权法》“自动续期”的法律精神，保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点，直接收回土地，或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。“国家会适时地进行政策调整，在商品住宅土地使用权集中到期前肯定会出台相对完善和公平的法律、法规。”

一场未完成的土地制度改革

1990年5月19日中华人民共和国国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布并施行，该条例第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年。国家规定，城镇建设用地土地实行国有、个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。

尽管现在“70年土地使用权”的问题饱受争议，但回顾我国改革开放的历史不难发现，从禁止土地租赁、买卖，到允许土地使用权的出让、买卖，这无疑是市场经济发展过程中的一个里程碑式的进步。“住宅用地70年土地使用权”也正是土地制度改革重要的成果之一。

事实上，对土地使用权转让进行时间限制也并非独创，在其制度设计之初就受到了当时香港土地使用和交易制度的影响。而在马来西亚、新加坡等国家，这种转让土地使用权而不转让土地所有权的方式也普遍存在，区别不过是具体年限的不同而已。根据这些国家和地区的经验，在相关法规和政策健全的基础上，本着对公民私有财产的尊重，土地使用权的续期并不会造成严重的社会问题、侵害业主的合法权益。

不过，从我国相关法律制定之初到现在，20多年过去了，由于当时的法律、法规并没有过多涉及70年之后的问题，而随着很多商品住宅“年龄”的增高，原本要留给未来解决的问题开始变得十分迫切，这场始于20多年前的土地制度改革也急需新的注脚和更加完善的体系。“70年后土地使用权怎么办”，不仅是购房者关心的个人问题，同样也是中国土地制度改革继续发展完善所必须回答的问题。据新华社

■评论住宅70年产权与糟糕的房地产投机潮

当你投资一幅齐白石的国画作品时，如果卖家跟你说：且慢，你投资的仅是齐白石的画，而画的宣纸只有70年的租让期。对此，你肯定会感到荒诞和不可思议，有哪一幅国画能够离开宣纸而存在？是的，这一幕并不是现实，而是笔者设想的一幕。但当你试图在国内投资即使是由贝聿铭设计的一幢房子时，这种荒诞和不可思议将立马出现——— 你投资的只是这幢房子，而承载这幢房子的地只有70年的租让期。换而言之，这块地在70年后是随时可以收回的，即使地上立的是贝大师的建筑作品，一到时限，就可以拆掉，让该地第N次地又成为新的一张白纸，然后又重新建起新的建筑，循环往复无穷尽。

住宅70年产权在上世纪80年代的提出与实施，在当时是思想解放与大胆实践的结果。它改变了改革开放前30年对土地无限期且无偿拨付进而无流动的困局。1987年12月，深圳市首次公开拍卖一幅使用权为50年的8588平方米地块，成就了内地近40年里土地拍卖的第一槌，土地使用权的买卖得以开展。其后经历了上世纪90年代的市场经济大潮，尤其是房改，国内房地产市场如火山般勃发，成为了支持经济高速增长的支柱产业之一。过去10年里，出现了几倍到十倍涨幅的房地产投资，成为了先富者与中产者热衷的重头戏。

然而在住宅70年产权的前提下，所谓的房地产投资说却是大可存疑的。因为投资要义之一是对所有权的投资，现在的“房地产投资说是投资神马？就是那数千百块砖和一些钢筋混凝土构成的几十或几百平方米的空间？地不能投资，房就能投资？这里只有房产，无地产。地是皮，房是毛，过去在战争或动乱年代，是皮之不存，毛将焉附？现在是和平与发展年代，却又有一个70年产权的紧箍咒。皮之不长久，毛又如何能长久？投资的另一要义是时间，就是要天长地久地持有那些物有所值，尤其是物超所值的资产，按巴菲特富有洞察力的夸张说法，就是持有一直到永远。从这个角度看，从郁金香到普洱茶等等曾经出现的古今中外的狂热，都只是投机而非投资，投机性越大，泡沫也就越大。小学生都明白，永远与70年彼此有着云泥之别。所以，国内的房地产投机虽不如战争年代那样只争朝夕，但在这场击鼓传花的游戏中，投机者总是要力争在70年内把这终会倒霉的“花”传给下一个接手者。这里没有投资只有投机，而且是一种糟糕的投机——— 当下出现的退房潮、筹划的“以房养老”难以着手等乱象，就是直接的表征。

当前房地产市场只有投机，这仅是我们时代投资的乱象之一。乱象之后，还蕴涵着大大小小的问题，如，为什么住宅是70年的产权？而不是50年或80年、100年？答案或许仅是当时决策者们拍脑袋的决定。更根本的问题在于，就所有权而言，土地权归属全体人民，但全体人民并没有因这项所有权而得到直接而具体的分红收益；反之，全体人民却要在个人消费地产时，一次性地缴纳土地租借金。问题因此成为了至今无解的悖论。没有解决的问题终归是问题，带悖论的问题更是问题堆里的重中之重。为什么“居者有其屋”是一项自古以来就被不断提及的追求？答案或是“有恒产者有恒心”。现实更具体的问题是，建在70年租让期土地上的房子，是否是“恒产者”？而媒体曾报道，国内一客户在2010年为办投资移民，到香港买了一个40多平方米的单位，他去律师楼签署文件时，买卖合同共有73份，前71份记录着这块地从1893年以来的历次产权变迁，他签署了第72份，第73份是所有文件的清单。他第一次感受到自己的买卖参与到了历史当中，“我看着合同里写着999年的权限，999年我不知道是什么概念，但那厚厚一沓文件记录的是100多年以来的产权，这让你非常踏实”(《三联生活周刊》2011年10月13日)。香港的房地产市场有投资也有投机，这种市场化的自由买卖之所以能穿越逾百年的时光，后面有着999年的期限作为根本支撑和完备的法律制度作为保障。

较之曾有的政策多变期，国内住宅70年产权的时间考量与制度设计已经拉长，这是一种进步。只是与类似999年产权的制度相比较，70年产权在今天凸显的更根本问题在于，我们这一代人，是否应该为民族未来的百年乃至千年作筹划与思考？是否准备为此做一些或许能为万世开太平的有益探索与作为？住宅70年租让期的土地制度，并不能让国人诗意地栖居在这片古老而曾经多灾多难的大地上，显然有待改进。70年不是百年大计，70年折腾一次，按国人现在大约73岁的人均寿命来算，每一代人毕生都至少要经历这样的一次折腾，为此将会付出不少的经济与社会成本。十年树木，百年树人。树木与树人都离不开土地，土地应该为树木，尤其是为树人服务，这就要求土地管理有一种好的制度，好的制度应该不折腾，能经历千百年的时光考验。

黄家章/文

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