房价“虚火”能否调治？ ——广西南宁取消商品房预售制度试点追踪

新华社“新华视点”记者 刘晓莉 吴小康 裘立华

一段时间以来，许多城市房价持续上涨，引起了有关方面的高度关注。按照住房和城乡建设部要求，广西壮族自治区住房和城乡建设厅近日对外宣布，2010年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。

这一试点的初衷，是为了减少商品房开发过程中的不规范行为，净化房地产市场。但是，试点工作如何具体实施，能否达成预期效果？记者就此问题采访了政府部门、有关专家和业内人士。

积重难返：预售制度成为“众矢之的”

我国1995年制定实施了《城市房地产管理法》，明确将商品房预售制度确定为一项法定制度，对预售条件、监管做出了原则性规定。但在实际操作中，许多房地产企业不能严格执行相关法律和行政规章，在征地、拆迁、规划设计、销售宣传、物业管理方面存在诸多弊端，开发商利用制度漏洞，把风险转移给购房者及银行。

2005年8月，中国人民银行的研究部门鉴于商品房预售存在的问题，在年度房地产金融报告中曾建议取消房屋预售制度，立即引起了强烈反响。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林介绍，住房改革初期，这一制度的确为房地产融资、资金周转提供了条件，推动了房地产市场的发展。

易居中国分析师薛建雄表示，出台商品房预售制度的初衷是降低房地产开发资金门槛、扩大内需、增加市场供应。预售制度加速了资金的运转周期，提高了资金的使用效率，已成为房地产开发融资的重要手段。

但是，一些消费者认为，商品房预售制度正在成为开发商推动房价上涨的“帮凶”。由于开发商提前拿到预收款，提前收回部分乃至全部成本，于是通过囤积居奇等方式步步推高房价，而房价上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，这种循环推动力促使房价屡创新高。

还有的地方人大代表指出，商品房预售制度是推动房价快速上涨的重要原因之一，也是房地产市场不规范的重要根源，建议废除这一制度。

广西民族大学商学院教授高歌表示，预售商品房已成为投资工具，加大了房地产市场的泡沫。此外，购房者与开发商信息不对称，导致购房者容易受到损害，而预售制度加剧了这一现象。由于房屋预售与房屋实际交付存在时间差，购房者面临房屋质量、建筑及面积计量、虚假宣传、规划变更、合同定金、延期交房等多方面的风险。

取消预售：会不会“事与愿违”？

薛建雄表示，如果简单地取消商品房预售制度，有可能带来不利后果：一是有的地方商品房不够卖，如果直接搞现房销售，会加剧商品房的供不应求，进一步推高房价；二是取消商品房预售制度将增加开发商的成本，相应支出势必转嫁给购房者。

广西荣和企业集团有限公司副总裁周鹰说，取消预售制度也可能为开发商资金周转带来一定难度。从长期来看，开发商的压力势必分摊到购买者身上。他认为，取消商品房预售制度并不能根治高房价。房价是由供需关系所决定，简单地取消预售制度将促使开发商在施工安排、开发节奏等环节做出调整。

他坦言，取消商品房预售制度会促使开发商加快开发力度，这会带来释放量的积压，进而影响房地产的供需关系，造成房价的下跌，给购买者带来损失。另一方面，取消预售制度，开发商将更加捂盘惜售，延缓出市节奏等现象也将更为常见。

专家建议，房地产预售制度取消后，一方面要完善监管手段和法规，规范管理房地产开发商的行为，通过对房地产开发商政策指导和资金扶持，将市场风险的影响降至最低；另一方面要完善税收、市场信息窗口等政策，鼓励自住型需求，抑制投机和短期炒作行为。

小心谨慎：试点取消预售制度

广西壮族自治区住房和城乡建设厅党组书记宋继东日前向记者表示，南宁市试点取消预售房制度不会在全市展开。“我们考虑可能会从一个项目、一个楼盘开始，但绝不可能在南宁全市范围内展开。”

宋继东透露，住房和城乡建设部日前提出，要积极推行商品房现房销售、推进取消商品房预售制度试点工作。广西提出试点取消商品房预售制度正是按照住房和城乡建设部的指示精神。“但试点的时间、范围，以及相关调研等准备工作尚未开展，因此近期内这项工作还不能进行。”宋继东说。

可见，南宁市取消商品房预售制度试点，目前还处在酝酿阶段，具体实施细则仍在探讨之中。

他说：“试点工作需要一个准备过程，在组织、机构和制度上都要制定相应的方案，另外对这一问题的研究、调研工作也要进行，但目前这些工作尚未开展，也不能肯定具体会在哪一天开始。”

试点虽在酝酿之中，但大部分网民对取消商品房预售制度表示支持。他们认为，商品房预售，弊端多，应严禁预售。还有的网民认为预售制度是造成当下高房价的罪魁祸首。

还有的网民认为，商品房预售制度容易滋生腐败，一些没有资质的企业靠关系拿地拿钱，到头来政府和银行来买单，风险成本转移给他人。

浙江大学房地产研究所所长赵杭生指出，一个成熟发达的房地产市场是不能够卖期权的，像卖期货一样卖房子，风险太大。现在的确应该探索取消商品房预售制度。如果南宁进行取消商品房预售制度试点，不妨试一下，是好是坏，先不要提前下结论。

（新华社南宁1月28日电）

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