经历房产泡沫之痛后的日本人又开始买房了？｜近观日本

【“近观日本”是旅日作家陈药师在界面新闻开设的专栏，讲述日本的商业和文化】。

东京房价引人瞩目。东京KANTEI是当地最知名的房地产调查公司之一，他们一直密切关注东京房价的走势，也致力于对环境问题的改善。最近，这家公司发现，越来越多普通家庭在东京买不起房子了，买不起房子的原因是很多人开始买房导致房价上涨……

他们提供的数据试图证明这个观点：2018年在东京都销售的新建和二手住宅价格与年收入之比均超过10倍。新建住宅的房价收入比为13.3倍，二手住宅为10.49倍。新建住宅连续7年、二手住宅连续6年上升，刷新最近10年的最高纪录。

当然， 东京毕竟是辉煌的大都市，人口相对集中，土地相对匮乏。那么我们把视野拉到日本全国来看会怎样呢？东京KANTEI提供的数据是，日本全国新建住宅的平均房价收入比为8.09倍（日本全国平均值），较2017年的7.81倍出现扩大。几个相对重要的城市的房价和年收入比的数字依次是：京都府（11.95倍）、神奈川县（11.1倍）和冲绳县（10.36倍）也超过了10倍。

总之，日本房价也在上涨。为什么日本房价开始一路上涨呢？我们先来看看日本人对买房这事儿是怎么看的。美国哈佛大学的著名学者傅高义曾经生活在东京郊区一个小社区内，他耗费了10多年的时间进行田野调查，目的是洞悉日本中产阶层的生活状况，最终他写成了《日本新中产阶级》这本书。

经过他的观察发现，一般日本家庭的父母很少攒钱给孩子用来买房，年轻人大学毕业之后通常会选择租房或者借宿在父母家 ，等到工作稳定、婚姻生活开始了，再攒钱付首付。甚至有些新婚的年轻人也不着急买房，而是按部就班的工作、攒钱再用来付首付。

傅高义说，1960年代，日本房价的首付款是家庭年收入的两倍。简单计算，如果一个家庭年收入是10万元，那么首付就是20万元。其实相对来说买房还没有那么艰难。彼时，日本人的婚姻也很有意思，通常是男方攒够首付来买房，女方则提供家具和一些日常用品。公平合理，童叟无欺。

随后，日本迎来了经济高速发展的黄金时期，房价和收入共同成长。1964年，日本民间住宅建设总数比1954年增加了约70%，而且是量价齐升。

1985年，广场协议签订，日元开始快速升值，房地产价格飙升。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。

当时，疯狂的房价并非没有引起理性的关切。学者大前研一就指出，东京房价的飙升是金融机构和房地产商人的阴谋，受害的一定是老百姓。他指出，房价一定会跌落一半。

事实上比他猜想的还要夸张。根据《日经新闻》提供的数据，2014年，银座7丁目的成交价格只有盛况时的四分之一不到。

泡沫崩溃之后，日本人对买房就心存忌惮，尤其是年轻人。而日本房屋所有者和租房的人都很重视契约精神，租房不会发生随时让你离开的情况。而且，日本也没有学区房的概念，只要你住在学校附近，都可以平等的申请让小孩入学。

所以，就连我最喜欢的日本女明星石原里美都是租房生活的。

那么这一轮日本房价增长有什么原因呢？一方面是由于明年东京奥运会将召开，房价自然会随之增长。另一方面，从2019年10月，日本消费税从8%增长到了10%，这也促进了一些准备买房的人赶紧下手。

一位日本友人在东京经营一家餐厅，一家三口人起初生活在租来的公寓中，一直筹备攒钱买房。在消费税上涨前，他算了一笔账 ：假如一套住宅的建筑价格是4000万日元（80平米左右），约合人民币247万，而增税后需要支付的消费税将从320万日元增加到400万日元，相当于多付人民币5万元左右。

随着房价走高，住房项目也在纷纷涌现出来。同样是东京KANTEI公布的数据：以东京为例，2018年11月东京开工新建的商品房达到6953套，同比增加了70%。

可这种趋势会延续多久呢？还未可知。日本有媒体认为，随着消费税上涨、奥运会的结束之后，购房的趋势有可能下降。但政府并不希望看到楼市遇冷。于是，日本政府扩大了减税措施，将房贷减税政策的年限从10年延长到13年；另外，还把购房补贴的发放对象从年收入510万日元扩大到775万日元，约合人民币48万元的人群，最高发放金额也从30万日元提高到了50万日元约合人民币3.1万元。

日本政府确实在想尽办法刺激经济，让更多的人买房，比如，一些金融机构推出了女性贷款的利率优惠政策，毕竟，日本内阁府平成25年版老龄社会白皮书预计，日本女性的平均寿命在2050年将超过90岁……时光漫长，在自己的房子里享受晚年是件惬意的事儿吧。

（注：本文仅代表作者个人观点。责编邮箱：zhoujing@jiemian.com)

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