再售税负远高于个人购买企业投资住房要谨慎

本报讯（记者 韩霄鹏）当前，随着全国各地的房价稳步上涨，个人购房面临限购、限售等政策的制约，一些开办公司的个人开始以公司的名义投资住房。这几年，实体经济不景气，一些上市公司都开始投资房地产，不少城市出现以企业名义买卖住房的现象。从税收角度分析，出售环节企业负担的税收要远远高于个人。

购买环节差别不大

无论企业还是个人，在购买住房环节都涉及契税和印花税。其中，相同的是契税，企业和个人都需要缴纳；不同的是印花税，只有企业需要缴纳，而国家对个人销售和购买住房暂免征收印花税。以购买一套合同金额为200万元的住房为例，企业应缴纳印花税0.1万元（200× 0.05%），而个人无须缴纳。

企业卖房税负不轻

在出售住房环节，主要涉及印花税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、所得税。

举例来说，2016年6月，小规模纳税人A企业购买一套住房，合同价（含增值税，税率11%）为200万元。2018年7月，A企业出售该套住房的合同价（含增值税）为300万元，房屋所属地契税税率为3%。

该企业需要缴纳的税负包括：印花税0.15万元、增值税5.2767万元、城市维护建设税及教育费附加0.5277万元、土地增值税（假设不能提供评估价，能提供发票，购买价所含的增值税不能抵扣）20.5921万元、契税5.4054万元、企业所得税16.9870万元。出售环节产生税费合计：0.15＋5.2767＋0.5277＋20.5921＋16.9870＝43.5335（万元）。

如果A企业是一般纳税人，出售房屋时产生的税费更高，合计达56.2362万元。

个人卖房更节税

如果同一套住房改为个人名义出售，税负则大不相同。

首先，根据规定，目前，国家对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。

增值税、城市维护建设税及教育费附加方面，假设该房产不位于北京、上海、广州、深圳，根据规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。本文举例的住房已满2年，因此免征增值税，一并免征城市维护建设税及教育费附加。

个人所得税方面，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。不考虑其他因素，应缴纳个人所得税为18.9189万元[（300-200-5.4054）×20%]。如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，还可以按住房转让收入1%-3%的幅度内确定核定征收比例，假设房屋所属地执行1%，则仅缴纳个人所得税3万元（300×1%）。

综合上述分析可知，出售房地产时，企业负担的税收要远远高于个人。此外，有人将企业售房筹划为改制重组等行为，契税等税种可享受减免优惠，但大部分税种仍需视同销售或正常缴纳。通过综合考虑税费负担，企业单纯以购买再售为目的的投资住房模式需要谨慎而行。

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