多管齐下让德国“居者有其屋”

新华社柏林12月17日电   德国是欧盟人口最多的国家，拥有约8100万人口，而国土面积仅35.7万平方公里，人口密度远超欧洲平均水平。但得益于有效的住房政策和完善的法律法规，如今德国住房供应充足，房地产市场长期保持稳定发展。

德国的住房政策自1945年二战结束以来进行过多次调整。初期是以向大多数德国人提供足够的、经济上负担得起的住房为主要特征，随后重点转向资助用于出租的社会福利房建设，以满足居民住房需求，改善居住质量，同时扶持德国人购买住房。近年来，德国住房政策讨论较多的是提高对低收入家庭的房屋补贴和取消对购建自有住房者的额外补助金等。

德国住房政策是本国社会福利政策的重要组成部分，对保障“居者有其屋”起到了重要作用。德国联邦政府主要依靠四类调控手段来支持其住房政策，其中包括列入民法法典中的《租赁权利法》，它规定了租房人和出租人的权利和义务。其余手段与金融资助有关，如政府对自有住房的购建资助、社会福利房建设资助以及发放住房补贴等。

在政府有效的住房政策引导下，德国住房市场供求基本保持平衡。德国租房者协会日前表示，去年一年德国新建24.5万套住房。目前德国国内住宅总量约有4000万套。

德国是一个租房比例很高的国家。据德国联邦统计局统计，2011年5月9日普查结果显示，45%的德国家庭拥有自己的住房，而大多数家庭靠租赁住房居住。德国租房市场发达，服务周到简便，很好地平抑了房地产价格上涨。

与房屋出售价格一样，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。若房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为；超过50%就构成犯罪行为，如不及时纠正，房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。

为防止房地产市场投机炒作，政府通过土地购置税、土地税、二套房税、资本利得税等税收手段，压缩炒房者的利润空间。例如，购置10年以内的房屋如果出售获利，利润需依法缴纳资本利得税。购置超过10年的房屋出售则不需缴纳此税。如果房屋一直用于自住，且自住时间超过2年，则10年之内出售不需缴纳资本利得税。财政部门会根据具体情况判断个人出售住房是否属于商业行为，如果5年之内出售3套以上房产，则可能被视为商业行为而被征税。 

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