【案例提醒】 原房主七年未迁出户口被判赔十万

买房7年，原房主和家人的户口还一直留在房子里未能迁出，无奈之下，武先生将64岁的原房主王先生告到法院，索要违约金。

武先生诉称，2013年6月，他以总价327万元的价格购买了被告位于北京市朝阳区南十里居的住宅一套。房屋买卖合同约定，被告应当在房屋所有权转移之日起240天内办理户口迁出手续，逾期未迁出的，自逾期超过30日起，被告应当按日计算向原告支付购房款万分之五的违约金。

2017年8月，当武先生为新生儿办理落户手续时发现，被告及其家人的户口一直未从房屋内迁出。武先生于是起诉，要求被告依合同约定支付违约金，截至2019年12月30日止为30万元。

对于未能将户口迁出的原因，被告王先生辩称，卖房时他已经快退休，妻子也不上班了，他们夫妻俩就在北京市昌平区购置了一套木屋。买木屋时，王先生专门问过开发商能否落户，开发商告知没问题，但人住后却发现木屋不能落户，后来木屋因系违章建筑被拆除。王先生表示，他和爱人、亲属在北京已无住房，无法将户口迁出，现在他们一直在上海居住，也在等待解决办法。

北京市朝阳区法院经审理后认为，涉案房屋买卖合同的签订系被告真实意思表示，其作为完全民事行为能力人应知悉自己所签合同的法律后果并承担相应的法律责任。被告未在合同约定的期限内将原有户口迁出的行为构成违约，应承担相应的违约责任。

法院综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度及预期利益等因素，酌情确定被告应支付原告截至2019年12月30日前的违约金10万元。法院同时表示，日后被告若仍未将户口从涉案房屋内迁出，原告仍可以向被告继续主张违约金。

法官提醒

本案主审法官表示，在二手房交易中，户口对于买房人落户、子女入学、医保办理等方面具有重要意义，原有户口未迁出，可能对买房人的切身利益造成损害，所以户口问题应当引起买卖双方的重视。买房人购买二手房时，应注意了解所购房屋的户口情况。房屋内有户口的，买房人应与卖房人就原有户口的迁出问题进行约定，包括迁出时间以及逾期迁出的违约责任，并在房屋买卖合同中进行书面明确，方便后续维权。

法官提醒，户口问题本归公安机关管理，若房屋买卖合同中双方未就原有户口的迁出问题进行约定，发生纠纷后买房人再想起诉要求卖房人迁出户口或赔偿损失的，法院不予受理。此外，双方约定逾期迁出户口的违约金标准不宜过高。双方因户口迁出问题发生争议的，法院会综合考虑合同的履行情况、卖房人的过错程度以及买房人的预期利益损失等因素进行判处，即便合同约定了较高的违约金，法院也可酌情进行调整。

法官建议，买房人可采取户口保证金的方式，即约定预留一部分房款，在原有户口迁出后再支付给卖房人，以此督促卖房人尽快履行户口迁出义务。

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