一整年，东莞楼市涨价与调控齐飞

记者 | 张子怡

汽车从东莞厚街镇开往市中心南城，一路树木葱郁，但冬日的南方城市也显得灰头土脸，堵车是这座城市的常态。

“你别看东莞现在这样，十年前的深圳就是这样，房价也一样。”在东莞打拼的陈丽说道。

2019年3月，陈丽以2.8万元/平方米的单价购置了位于东莞南城区的一套房子，到今年这套房单价涨至4.8万元/平方米。

深圳产业结构腾笼换鸟的数年，东莞承接了大量被深圳“淘汰”的产业，这些产业成为支撑东莞房价的基础。

2020年的东莞楼市，经历了有史以来的第三轮暴涨，在多份榜单上，东莞房价涨幅位列全国第一。

比如去年11月，据中指研究院数据统计，东莞无论是在中国百城新建住宅价格榜上，还是在二手住宅价格环比涨幅榜上，均名列第一位。

东莞的区域房价天花板被捅破，局部地区的房价涨幅高达65%，东莞松山湖已经有部分房子价格上到了7万元/平方米，市区的南城、东城以及长安等地楼价都已经突破4万元/平方米。

去年，东莞的购房者们奔走在“打新”路上，“千人摇”现象接连上演。

他们共同制造出了2020年东莞最热“网红盘”华润万象府。去年9月21日，华润万象府首批推出480套房源时，3秒售罄。12月29日，华润万象府二次加推283套房源，大约有2500人冻资选房，抢中概率仅为九分之一，仅用了两秒的时间全部售罄。

抢到房子就如同中了彩票——华润万象府加推的房源均价最低4.21万元/平方米，最高4.78万元/平方米，相比首次推出的备案价4万-4.2万/平方米，仅三个月，首批业主每平方米至少净赚5000元。

新房备案价上涨，又很难抢到房，这造成东莞逐渐出现一二手房倒挂。

合富研究院高级分析师李兴旺告诉界面新闻记者：“东莞以前基本从没有出现过一二手房倒挂的现象，但今年二手房涨价涨太快。”

以东莞主城区南城为例，疫情前片区二手房房源均价2万元/平方米，疫情后房源均价升至4万元到5万元/平方米，价格基本呈翻倍增长趋势。

“7月前，业主一周涨价一次，可能前脚谈好的价格，等你要签的时候，人家又涨了一倍。限购政策出了之后，价格就稳定了。”当地中介告诉记者。

中原地产数据显示，2020年，东莞二手房均价为1.67万元/平方米，成交量为2.6万套；2019年，东莞二手房均为1.33万元/平方米，成交量为3.14万套。

东莞发布的最严限购政策打击了成交量。7月25日，东莞一月之内第三次官宣限购政策。通知明确，新政后购买的房子，需要取得产权证满3年方可交易；非东莞户籍全面限购，无论是买新房还是二手房，至少需要1年社保才能在东莞买房；家庭名下有两套房的，将不能再买房。一大波人失去了购房资格。

东莞限购之后，二手房成交量几乎腰斩，价格却很坚挺。

“二手房价格飙升，一是新房供应量整体都很少，供需矛盾突出；二是，今年有几个明星楼盘要入市，比如万象府和鹏瑞，吹风价格就在四万元到五万元，所以无形中抬高了业主对于房价的心理预期，挂牌价也都翻倍。”李兴旺说。

中原地产（东莞）有限公司总经理车德锐也持同样观点：“疫情下市场资金面充裕、东莞市场供应不足，严重供不应求、土地市场价格高，提高了房价预期、二手房一些板块炒房现象明显，造成这些板块房价高预期，而且出现一二手房价倒挂。”

合富大数据显示，截至12月20日东莞住宅新开工面积约632万平方米，同比增加约28%。按照东莞2020年全年超700万平方米成交量推算，虽然2021年供应量将有所增加，但总体仍然处于偏紧态势。

此外，2020年东莞土拍市场格外火热，不少房企在此抢滩登陆，东莞出让的42块地中创造了621亿元的总地价。

2021新年伊始，东莞新盘抢购潮暂时熄火，“打新”的购房者们进入了中场休息阶段，开发商和中介们正在展望未来。

二手房的挂牌价，经历疫情后的翻倍暴涨，以及限购政策出台后的交易量萎缩，现在二手房业主们，仍然对楼市充满信心。

“2021年东莞房价肯定继续上涨，一是供需矛盾仍然存在，二是去年的地块很多溢价率很高，土地价格的增长肯定会影响房价。“李兴旺称。

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