更换物业未经“双过半”同意 法院撤销选聘决定

案情

江苏睢宁的王某等人所在的小区为普通带电梯高层住宅，业主300多户。王某、郭某等人发现，业委会在未告知小区业主的情形下，解聘原物业服务企业后，于2019年1月26日与新的物业公司签订 《某小区物业委托服务合同》。王某等人认为，业委会聘选新物业公司，并未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，没有经过集体讨论，纯属业委会主任顾某的个人行为，请求法院撤销被告小区业委会聘请的江苏某物业服务有限公司作为其物业服务企业的决定，由业主选择新的物业服务企业。

点评

睢宁县人民法院调查后认定，2019年1月26日，被告某业委会聘用第三人某物业公司为某小区物业服务公司，并与该公司签订了一份《某小区物业委托服务合同》。合同约定第三人服务期限为5年，自2019年2月1日止2024年1月31日；物业服务费采用包干制形式按照二级服务标准收取，高层住宅按0.9元/平方米/月收取，公共耗能公摊费用每户每年300元等。另约定业委会、业主大会的办公经费按照小区物业费的总额10%提取支付等。

《睢宁县物业服务收费管理实施细则》（试行）第七条第二款规定，普通带电梯住宅前期物业公共服务收费标准（基准价）：达到睢宁普通住宅小区物业服务一级标准的，执行1.10元/平方米/月；达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准的，执行0.80元/平方米/月；达到睢宁普通住宅小区物业服务三级标准的，执行0.60元/平方米/月。物业服务企业可根据服务规模、特点和实际情况可在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮幅度不限。而涉案小区服务内容和服务标准未达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准。第三人自认服务质量存在瑕疵。

睢宁县人民法院认为，业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告某业委会聘用第三人某物业公司为某小区物业服务企业未经业主大会决定，未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违背了《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规规定，而且第三人服务质量存在瑕疵，就其服务内容和服务标准而言收取的物业服务费过高，有的甚至违规收费，如业委会、业主大会的办公经费按照小区物业费的总额10%提取支付等，侵害了原告等业主的合法权益，因此被告聘用第三人为某小区物业服务企业的决定，依法应予以撤销。

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