已办理产权登记未交清房款 开发商可否不交付房屋？

王建武马丽

已办理产权过户登记手续，但是未按合同约定完全履行付款义务，开发商能否以未交清房款为由占用房屋呢？

近日，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院受理了一起类似的商品房销售合同纠纷案。

■案情

2015年9月，买某与某房产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：房产开发公司将某小区房屋出售给买某，该房屋总价款为23.57万元，买受人于签订购房合同前交付房款7.57万元，剩余房款办理银行按揭贷款；出卖人应当在按揭贷款手续完善后向买受人交付该商品房；出卖人应当在买受人手续完善后的60个工作日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。双方还对违约责任进行了约定。

随后，买某向该公司支付购房款4.57万元，并按约定办理了银行按揭贷款。根据相关政策，买某购买该房屋，可以享受3万元的政府补贴。2016年1月，该房产公司工作人员阿某以买某表妹的名义，在买某不知情的情况下领取了该补贴款3万元，但并未将此款项交给该房产公司（阿某构成诈骗罪，已判决）。

2016年2月，该房产公司将涉案房屋登记在买某名下，后买某要求该房产公司交付房屋及房产证，房产公司以买某未交清剩余3万元房款为由，不同意向其交付房屋及不动产权证书。于是，买某诉至法院。

■说法

买某与某房产开发公司签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式载明：“买受人于签订购房合同前交付房款7.57万元，剩余房款办理银行按揭贷款。”该合同第八条交付条件载明：“出卖人应当在按揭贷款手续完善后向买受人交付该商品房。”第十五条关于产权登记载明：“出卖人应当在买受人手续完善后的60个工作日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”

本案中，剩余房款买某已办理完按揭贷款手续，且房产公司已收到剩余房屋贷款，而尚欠的3万元是双方签订合同前买某应当履行的合同义务。对于买某未按合同完全履行付款义务，房产公司可按合同约定主张其债权，但由于涉案房屋产权证已办理在买某名下，发生物权效力，买某已取得了涉案房屋的所有权。

因物权具有排他性，物权效力大于债权效力。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十九条之规定，房产公司应当向买某交付涉案房屋及产权证。

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