净利润大降，深圳控股的主打公寓也更难卖了

记者 | 张子怡

深圳国企地产公司深圳控股（00604.HK）今年上半年业绩平稳，但利润出现下跌。

2020年上半年，深圳控股实现营业额41.22亿港元，比去年同期下降6.4%；归属股东净利润3.23亿港元，比去年同期下降27.8%；如剔除投资物业及金融资产公允价值变动的净影响，归属股东净利润为10.01亿港元，较去年同期上涨76.1%；实现毛利15.66亿港元，比去年同期上涨5.7%。

其中，结转物业销售面积9.07万平方米(不包括本集团主要联营公司所占权益)，比去年同期下降44.6%；实现物业销售净收入约19.65亿元，比去年同期下降8.5%。

公司管理层对此解释为，销售收入由于结转的安排，2020年大部分的项目的结转会安排在下半年，因此销售收入有小幅度的下降，但整体毛利情况比较好，毛利润亦有小幅上升。

深圳市场仍是深圳控股最有力的业绩引擎。

2020年上半年，深圳控股实际合同销售额约75.82亿元，较去年同期增长17.8%。大湾区项目占79%，其中深圳南山区前海颐湾府住宅项目和深圳福田区泰然立城办公项目，分别贡献了27.9亿元和18.1亿元合约销售。

贡献了高达73%销售额的深圳项目，毛利率也较高。

深圳控股2020年中期业绩公告显示，公司房地产开发销售毛利率为43.4%，比去年同期上升5.7个百分点，深圳项目平均毛利率约为46.4%，其他城市平均毛利率约为37.9%。

按照产品销售分类来看，深圳控股四成物业属于写字楼、公寓等商业物业，六成物业属于住宅，集中分布于深圳。

深圳控股中报显示，截至2020年6月底，深圳控股土地储备规划总建筑面积约486万平方米（权益部分418万平方米），计容建筑面积366万平方米（权益部分319万平方米），在建项目规划总建面约246万平方米，计容建筑面积187万平方米。其中，一二线城市土地储备建筑面积占比57%，大湾区土地储备计容建筑面积占比达46%。

深圳控股并没有公布深圳地区的具体土储面积，不过上半年公司主要在成都和广州的土拍市场拿地。

上半年，深圳控股以总地价约18亿元在成都取得两幅土地，总计容建筑面积约35.2万平方米；近期经历69轮报价后，以超过40亿元拿下的广州南沙地块。下半年，深圳控股希望在合适的价格与机会下，能够跟进粤港澳大湾区及南京、长沙等一二线城市的地块。

值得注意的是，深圳控股以40.05亿元的价格拿下南沙地块，基本相当于将耗费掉公司去年所有的归母净利润。

对此，深圳控股执行董事及副总裁董方告诉界面新闻：“目前深圳控股的现金流水平、负债水平处于非常健康的状态，不会因为拿了这一块地对销售产生多大的压力，一切依旧会按既定的计划稳步推进。”

在深圳扩储实属不易，深圳土地市场竞争激烈，中小房企几乎拿不到入场券，今年上半年深圳仅出让过一宗用于建设商品房的宅地，被龙光以百亿价格竞走。

深圳市场经历“715”调控政策出台后，楼市进入冷静期。

作为重仓深圳的区域性房企，深圳控股董事会主席吕华在8月28日召开的业绩会上表示:“我自己的购房客户有20%到30%失去了购房资格。不过基于深圳年几十万人口的净流入、土地供需矛盾紧张、粤港澳大湾区和社会主义先行先试示范区“双区驱动”的效应等因素。未来，我们觉得深圳的市场没有太大的问题。”

深圳控股在中报中称：根据调整后的经营计划，全年计划推售货值调整为约280亿元，去化将维持上一年的水平。年内将确保深业中城、泰富广场等重点项目竣工入伙。

深业中城和泰富广场皆位于深圳，上半年，泰富广场2期开工。深业中城主售公寓项目，泰富广场主售写字楼和公寓。

然而，深圳公寓市场已遇到最严调控政策。7月底，深圳市全面停批商务公寓项目，并鼓励已审批的商务公寓项目转为可售型人才房。

有业内人士告诉界面新闻，商务公寓停止审批后，公寓市场热闹一阵后，现在已经卖不动了，投资者怕买了之后不好卖出，都开始观望状态。

在调控政策影响下，深圳控股未来在深圳市场去化或有不利影响。

至于房企融资“345新规”的三条红线，深圳控股执行董事刘世超表示，深圳控股暂时还未收到监管部门收紧融资通知，但经过内部大致测算，公司目前基本处于安全区内。

报告显示，截至6月末，深圳控股银行及其他借款总额260.95亿港元，其中184.63亿港元为浮息借款，其余均为定息借款，长期部分167.41亿港元，约占总借款总额的64.2%，短期部分93.54亿港元，约占借款总额35.8%。

作为恒大地产股东，恒大地产是深圳控股业绩发布会上无法绕过的问题。

今年上半年，恒大地产派发的2018年分红约7.9亿元，为深圳控股贡献了可观的投资收益。自2017年6月投资恒大地产以来，深圳控股作为财务投资人，累计已收到恒大地产分红19.5亿元，累计投资回报率约35.5%。

面对对恒大地产的投资，深圳控股首席运营官朱国强表示，“这是不错的投资回报”。

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