抵押合同约定过了抵押期限抵押是否有效？

案情简介

2018年1月17日，某银行与某企业签订了一份《小企业流动资金借款合同》，约定某银行向某企业发放贷款1000万元，贷款用途为购买石灰等流动性资金周转；借款期限不超过12月，自首次放款日起计，到期日为2019年1月16日。同日，某银行与李某签订抵押合同，约定李某以其房屋为借款人某公司提供抵押担保，抵押期限为2018年1月17日至2019年1月17日；保证范围为全部主合同项下主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费以及其他费用；抵押人应按本合同约定及时向登记机关办理本合同项下抵押物的抵押登记手续，并在登记手续办妥后三日内将他项权利证明、抵押登记证明文件正本及抵押物权属证明正本交抵押人保管。同日，某银行向某公司发放贷款1000万元。次日，某银行与李某就李某所有的房屋办理了抵押登记，登记机关在他项权证上设立抵押担保期限至2019年1月17日。借款到期后，借款人某公司无力还本付息，抵押人李某不愿承担抵押担保责任，某银行于2019年8月1日诉至法院要求借款人某公司还本付息，并对李某抵押房产享有优先受偿权。原、被告双方对借款事实及金额无异议，但被告李某辩称约定的抵押担保期间早已经过期，某银行没有及时主张权利，故其对抵押房产不再享有优先受偿权。

裁判结果

借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，借款人某公司未按约定履行到期返还借款并支付利息的合同义务，应承担相应的民事责任。某银行要求某公司偿还借款本金，并按《流动资金贷款合同》约定标准支付利息、复利、罚息等诉讼请求，合法有据，法院依法予以支持。李某以其所有的房屋向某银行提供抵押担保，承担抵押担保责任的法定条件已具备，某银行对上述房屋在抵押担保债权范围内依法享有优先受偿权。

法官点评

本案的争议焦点有两个：抵押合同中当事人约定的抵押期间是否有效？登记机关设立的抵押期间是否有效？

对于抵押合同中当事人约定的抵押期间是否有效，《中国物权法草案建议稿》第三百一十一条规定：“抵押合同中约定有抵押权的存续期间的，其约定无效。”草案建议稿解释这一立法的理由有三点：其一，抵押权是物权，物权原则上不受当事人所约定期间的限制；其二，抵押权以抵押物的交换价值担保债权的实现，从属于被担保的债权而存在，债权不消灭，抵押权没有单独归于消灭的理由；其三，抵押权存续期间会直接降低抵押担保的信用，与抵押担保的价值不符。同时《北京市高级人民法院审理经济纠纷案件若干问题的解答（之二）》中规定：“（七）当事人在抵押合同中及办理抵押登记时，明确了抵押期间的，当事人约定的关于抵押期间的条款无效，只要担保的债权存在，抵押权也存在。”故抵押人与抵押权人在抵押合同中约定的关于固定抵押期限的条款无效。需要注意的是，该抵押期限条款无效，并不影响抵押合同的效力。

那么如何确定抵押的存续期间？《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”一般情况下，抵押权的存续期限是与主债权的存续期限相一致。也就是说，在没有“担保物实现、债权人放弃担保物权、法律规定担保物权消灭”的情况下，抵押权只能因主债权的消灭而消灭。

关于登记机关设立的抵押期间是否有效？抵押权属于担保物权的一种，应当严格遵循物权法定的原则。在实践中，有抵押登记机关在抵押物登记时，要求将抵押权登记为一定期限，期限届满后必须重新登记或续登，否则抵押权消灭。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”《最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》规定：“依照《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。”由此可见，登记的抵押期限对抵押权的效力不具有法律约束力，抵押权的效力不受登记抵押期限届满的影响。故登记机关的这种做法侵犯了担保物权人的合法权益，担保物权人若因此而受到损失，可提起行政诉讼并要求登记机关赔偿。

综上所述，抵押权的存续期限与主债权存续期限相一致；抵押权人与债务人无权约定抵押期限，双方约定的关于抵押期限的条款无效；登记的抵押期限届满后，抵押权不受影响。总之，抵押担保期间的设定不利于债权人利益的保护，我国法律及司法解释否定了担保期间在担保物权存续上的意义。抵押权人只要在主债权诉讼时效期间行使抵押权，即使超出约定的担保期间申请担保物权的要求仍应该得到法院的支持。 （尹捷）

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