正荣服务通过上市聆讯，自我造血能力仍待增强

实习记者 陶婷

6月24日晚，正荣服务通过港交所聆讯，这意味着离正式上市已不远。

通过聆讯的同时，正荣服务还披露了招股书。此前，正荣服务表示，公司计划募集资金约1.5亿美元（约11.7亿港元），建银国际担任独家保荐人。

据招股书披露，2017年至2019年，正荣服务的收益分别为2.72亿元、4.56亿元及7.16亿元，每年增速在60%左右。

其中，近一半的收入来自物业管理服务业务，非业主增值服务和社区增值服务分别占36.6%和15.6%。

净利润也从千万破亿。同期内分别为2029万元、3954万元和1.09亿元；整体毛利率分别为25.8%、26.5%及34.1%。

整体收入和盈利的上升离不开规模的拓展。对于物管公司而言，规模是基础，但从其母公司的规模及同行业水平来看，正荣服务却掉了队。

截至2019年年底，正荣服务的业务布局包括长三角地区、海峡西岸地区、中西部地区和环渤海地区。在管项目从2017年的90个增至149个，覆盖四个区域21个城市，在管总建筑面积约2290万平方米，总签约建筑面积约为3700万平方米。

2000万平方米刚出头的在管面积，与动辄上亿平方米的在管面积物管巨头相比，正荣服务显得体量不足。

克而瑞数据显示，去年国内有15家物管公司管理面积破亿，头部企业碧桂园服务、万科物业、彩生活等在管面积都达到了3亿平方米以上。

抛开“领头羊”，其他水平相当的同行也比正荣服务情况要好。例如，佳兆业美好在管面积已经突破4600万平方米，母公司体量不大的银城生活服务，在管面积也有2610万平方米。

而作为正荣集团旗下的物管公司，背后是早在两年前就跨进千亿俱乐部的母公司，其物业规模却与地产业务不相匹配，滞后于同行的发展。

据招股书显示，正荣集团董事局主席兼总裁欧宗荣为正荣服务实际控制人，通过全资持有的三家企业伟正、伟耀、伟天持有正荣服务股权比例的87.3%。其大儿子欧国强持有7.7%股权，剩下5%股权则由独立第三方Sky Bridge持有。

在公司内部治理上，黄仙枝任正荣服务董事会主席兼非执行董事，黄亮任执行董事兼行政总裁。

从2002年成立开始，正荣服务就在母公司的庇护下成长。直到2017年，正荣服务才开始外拓发展，但成效还有待提高。

在外拓第三方开发项目上，正荣服务于2017年花费2000万现金兼并收购了江苏爱涛物业；于2019年以7000万元现金代价成功收购了苏铁物业。

第三方物业开发在管项目从2017年的216万平方米提升至2019年的1161万平方米，第三方项目收入占物业管理服务收入的比例从11.8%提高至33.2%。

而在同期，来自第三方物业开发商项目平均物业管理费逐年下降，每月每平方米分别为2.91元、2.21元、1.72元，来自母公司开发的项目该数据在不断增长。

对此，正荣服务在招股书中表示，2017年、2018年主要由于通过以具有竞争力的价格向第三方物业开发商提供服务而使收入来源多元化，而2019年接触新业态，物业费单价也比较低。

相比之下，正荣服务对母公司的依赖程度仍然偏高。

2017年，正荣服务的物业管理服务中有88.2%的收益来自正荣地产开发的物业。之后两年，该比例分别为69.6%及66.4%，仍接近7成。同期，由母公司提供的在管总建筑面积占正荣服务总在管建筑面积的77.1%、74.5%及47.6%。

值得注意的是，正荣服务还曾为正荣集团进行担保借款，以自身未来物业收入作为质押，借款之后以同样的利率转而放贷给了关联方正荣集团。

2016年正荣服务以未来几年收取若干物业管理费的权利（即对正荣物业服务全部股权的质押）作质押，与一家独立第三方信托公司订立一项本金5亿元、利率9.0%-14%的信托融资安排，其后将全部款项垫付给正荣集团。目前正荣集团已偿还了这笔账款。

物管公司的发展与其母公司休戚相关，但正荣集团如今正在面临偿债压力。迫于此，正荣集团不断发行美元债，来置换短期债务。

据悉，近一个月公司接连发了2笔美元债，共募资4亿美元，利率分别达到8.3%和8.35%。今年1月和3月，公司发行的优先票据利率分别为7.9%和5.6%

对于即将上市的正荣服务来说，想要在资本市场立足、谋求更好的前景，还需不断提升内部管理及外部拓展的能力。

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