买完房子后发现已有人入住 徐州一男子花15年讨说法

15年前，市民米付（化名）16万元购买了下淀路15号商住楼的一套房子，却发现住进了一对陌生夫妻，原来该房被开发商“一房两卖”。此后，他开始了漫漫讨房路。经过仲裁、一审、终审、强制执行，耗费了15年的精力，米付终于拿到了这套房子的钥匙......

居住15年的夫妻已离开

下淀路15号商住楼坐落在下淀农贸市场斜对面，位置优越，一楼商业门面是一排品牌电动车行。

这栋商住楼是一个独立院落。虽然拿到了钥匙，但米付站在大门外，徘徊了很久，还是没有迈进院子。记者进入大院，看到这栋楼二楼以上都是住宅，虽然楼道防盗门已锈迹斑斑，但整个小区内还是很干净整洁的。米付的房子在3楼，门前有一些破损的木料。

记者敲了很久，都没有应答。

一位业主听到敲门声走到楼道告诉记者，房子里的老夫妻已经搬走了。“那对老夫妻也是全款买的，也是受害者，败诉后只能搬走。”

多位小区业主向记者证实，这个商住楼的住宅类似这样的官司还有好几个，有的官司还没有了结。

听说房内已无人居住，一直在小区外等候的米付告诉记者，为了这一天，他已经整整奔波了15年的时间。

房子被他人捷足先登

米付说，2006年1月9日，他与徐州凯形房地产开发有限责任公司(以下简称凯形公司)签订商品房买卖合同，合同的主要内容为：

“凯形公司将下淀路15号商住楼1幢1单元30X商品房出售给米付，商品房单价为每平方米1885.64元，总金额为163787元;米付按分期方式进行付款，首付金额63787元，余款十万元办理贷款;凯形公司应当在2006年7月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付米付使用”。

在付款、签订商品房买卖合同后，米付就等着办理上房入住。

2007年新房上房，米付准备入住时发现，房子里已住进了一对老夫妻。

米付当时就蒙了，赶紧询问这对夫妻，为什么住进自己的房子？

而对方此时也拿出了购房合同，并称是全款22万多元购买的这套房子，是这套房的主人。

自己买的房子住进了别人，而且对方也有购房合同，米付赶紧找到了开发公司讨说法。在多次讨说法未果后，米付向徐州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决凯形公司交付房屋、办理上房手续、依法协助配合米付办理房屋产权登记手续，同时请求裁决凯形公司支付逾期上房违约金29484元。

通过仲裁拿到“两证”却依然住不进

2008年1月24日，徐州仲裁委员会作出(2007)徐仲裁字第276号裁决书，裁决凯形公司于裁决书送达后15日内，按照合同约定的内容，为米付办理下淀路15号商住楼1＃-1-30X室上房手续，将房屋交付给米付使用，并在办理上房手续后30日内协助米付办理房屋产权登记手续；凯形公司于裁决书送达后10日内支付米付违约金29484元。

凯形公司对上述裁决不服，向徐州市中级人民法院申请撤销该裁决，江苏省徐州市中级人民法院于2008年4月11日作出民事裁定书，裁定驳回了凯形公司的申请。上述徐州仲裁委员会裁决生效后，米付向江苏省徐州市中级人民法院申请强制执行。

2008年8月4日，凯形公司第一分公司向米付出具销售不动产统一发票，合计金额为163786.69元。

2008年11月24日，米付领取到了房屋所有权证，该证显示下淀路15号商住楼1＃-1-30X的房屋所有权人为米付。

2008年12月29日，米付拿到了国有土地使用证，该证显示下淀路15号商住楼1＃-1-30X的土地使用权人为米付。

虽然仲裁胜了，拿到了最具权威的“两证”，但米付依然无法住进新房，那对夫妻没有搬走，也开始积极起诉开发商，并要求解除购房合同，退回购房款、给付装修费用及违约金等。

入住夫妻曾两次起诉开发商

一审法院查明，这对老夫妻曾先后两次起诉开发商。其丈夫刘某今年已75岁。

第一次起诉

2009年8月24日，刘某向鼓楼区人民法院提起诉讼，要求解除房屋买卖协议，凯形公司、李某（凯形公司第一分公司负责人）返还购房款、装修费用及违约金共计36万元。

在该案审理过程中，刘某向鼓楼区人民法院提交2008年5月8日其与李某签订的协议书，该协议书约定——

双方就乙方购买下淀路15号商住楼1单元30X房，经充分协商，达成如下协议:

一、因该房屋被他人以别人名义购买，所以甲方尽力在2009年3月30日之前争取将该房屋买卖合同解除，如能解除，则仍将该房屋卖给乙方;如不能解除，则甲方原购房款贰拾贰万元将退还给乙方，并一次性赔偿乙方各种损失(装修费用、违约金)拾肆万元整，总计叁拾陆万元整，并且在2009年3月30日一次付清，乙方撤出。

二、2006年11月15日所签协议与本协议内容不一致的，以本协议为准，本协议属双方真实意愿表示。

三、本协议一式两份，双方各执一份。

四、本协议自双方签字之日生效。

李某庭审中对该协议的真实性予以认可，并同意按照协议履行。

刘某于2009年11月17日申请撤诉。

第二次起诉

2010年3月5日刘某再次起诉凯形公司、凯形公司第一分公司，要求解除房屋买卖协议，退回购房款、给付装修费用及违约金共计36万元。

刘某于2010年9月6日再次申请撤诉。对一审法院査明的其他事实，本院予以确认。

此时，时间已到了2010年。

官司进入了焦灼状态。米付和刘某均积极起诉，都希望证明自己才是这套房子的主人。

法院在审理中，也明确，其实这是一起典型的“一房两卖”，开发商将这套房子卖给了米付和刘某两个人。

那么在遭遇“一房两卖”后，

究竟如何判断谁才是真正的房屋主人？

焦点：“一房两卖”中如何确定权利保护顺位

2019年12月28日，市中级人民法院作出终审判决，刘某将已居住的房屋归还米付。

米付最终胜诉

法院认为，本案纠纷涉及“一房两卖”中如何确定权利保护顺位的问题，一般应从已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定，同时结合商品房买卖合同的缔约真实性、付款程度、合同备案情况、预登记情况以及权利主张等方面加以评判。

首先，上诉人米付取得涉案房屋的产权证书，系涉案房屋的登记所有权人，其与凯形公司签订的涉案房屋买卖协议的缔约真实性及付款情况均经仲裁裁决认定。

其次米付与凯形公司就涉案房屋订立买卖合同的时间早于刘某、徐某自李某处购买涉案房屋的时间，合同形式为房产管理局监制的制式合同，签订较为规范且进行了网上备案登记。

刘某、徐某持有的商品房买卖合同并非制式合同，合同条款内容约定较为简单。合同抬头出卖人处注明凯形公司，法定代表人处注明为李某，李某实际为凯形公司第一分公司负责人，并非凯形公司法定代表人，出卖人落款处无凯形公司签章，且收款收据载明金额与合同约定金额也不完全一致，合同签订的规范性较米付买卖合同略差。

再次，从权利主张方面看，米付在凯形公司未向其交付房屋后不久即通过仲裁等程序主张房屋交付等权利，并最终获得仲裁支持。

刘某、徐某虽先行占有了涉案房屋，但一直未取得涉案房屋所有权证，就涉案房屋不享有法定的物权对抗效力。2008年5月8日刘某与李某订立的协议书内容表明，刘某在签订该协议时已经知晓涉案房屋另行出售他人的事实，并与李某就其2006年11月15日的买卖合同是否继续履行及权利救济作出了相应的约定。之后两次向人民法院起诉中均未要求凯形公司或李某办理产权证书，而是要求解除房屋买卖协议，并且退还购房款，给付装修费用及违约金。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外，”《中华人民共和国物权法》第三十五条规定:“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”

结合现有证据情况，根据前述法律规定，米付要求刘某、徐某搬离涉案房屋，有事实和法律依据、中院依法予以支持。

占房无过错 15年“白住了”

米付表示，在起诉时，他还要求刘某支付15年“占房”的房租。但中院并未对此给予支持。

中院认为，本案中，刘某、徐某作为房屋的占有人已占有使用房屋多年却不能取得所有权证，米付作为登记所有人已取得所有权证却无法占有使用房屋的尴尬境地，系因涉案房屋不规范的销售行为所致。为此，双方当事人长期各持所有权人身份主张权利和对抗，相持不下，实质上双方当事人对涉案房屋的权属问题存有争议。在本案判决作出之前，刘某、徐某占有使用涉案房屋并无明显过错，该期间米付遭受之损失，米付可向房屋买卖协议的相对人凯形公司进行主张。

其次，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五百零七条规定:“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金，已经造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”本判决作出之后，如刘某、徐某未按生效判决确定时间向米付返还涉案房屋，在米付依法申请执行后，就判决确定的返还日至实际返还房屋之日的房屋占用费，应由执行部门依法适用执行程序中非金钱给付义务迟延履行的相关规定处理。

申请强制执行拿回房子

在市中级人民法院作出判决后，刘某夫妻并未搬离，仍继续居住。

今年3月20日，米付向法院申请强制执行。他的律师也一直和刘某夫妇交涉。最终，刘某夫妇同意搬走。5月28日，律师拿到了钥匙。

但围绕这套房子的官司显然还没有结束，已75岁的刘某，如果要讨回已支付的房款，还将面临漫长的诉讼之路。

记者手记

在这起官司中，米付和刘某均是受害者，这一点法院在审理中也给予了明确。“一房两卖”的罪魁祸首是开发公司，但通过这起诉讼，也可以看出，购房者依法维权之艰难。米付说，这15年，真的太难了，他都不知道自己是如何坚持下来的。

15年，对一个人来说，时间不算短。尤其是漫长的维权路，更是一种煎熬。在走访调查中，记者发现，这个小区有多套房屋都存在“一房两卖”问题，有些官司尚未了结。显然，这起案件的判罚，可以对“一房两卖”受害者起到一个示范作用。如果市民遭遇到“一房两卖”，如何能够做到维护自己权益，如何能够通过司法途径拿回房子，如何确定权利保护顺位，这起案件都有一定的参考价值。

此外，就是相关部门应加大对“一房两卖”等侵害购房者行为的严惩，要加大保护购房者的力度，毕竟，面对强大的开发商，购房者是弱势群体。

徐报融媒记者 朱友钦

编辑 琦琦 校对 卜倩

原标题：《买完房子后，突然发现已有人入住，徐州一男子花了15年讨要说法！结果......》

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