长沙公布房价公式“成本+利润+税金” 平均利润率6-8%

来源:澎湃新闻 2019-12-11 20:25 https://www.yybnet.net/

12月11日，湖南省长沙市发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，《通知》明确了商品房价格的构成包括“成本+利润+税费”，其中利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数，平均利润率为6-8%。该《通知》自12月11日起执行。

《通知》指出，商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中，成本构成包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金八个部分。

此外，另外，《通知》还明确，以下5类费用不得计入商品房价格，包括住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用等。

这是长沙关于房价核定控制的升级版本。

2017年6月29日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会、国家统计局长沙调查队三部门联合印发《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》(长发改价控[2017]96号)，通知再次强调，长沙市的商品住房项目申请预售许可证，2016年10月有销售的，申报单价不得高于该项目2016年10月分面积段销售均价。而初始报建为毛坯住宅的，不予认定为全装修住宅预售;申请全装修住宅，装修价格不得超过毛坯价格的15%。

此后，为了加快房源入市，缓解市场供需矛盾，2018年10月23日，长沙市发改委、市住建委、市国土局和国家统计局长沙调查队四部门又联合印发《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》（长发改价调〔2018〕241号）要求，凡长沙市范围内新建商品住房（不含保障性住房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房）已达到预售条件的，应在10个工作日内办理销售价格监制，对于没有销售记录的楼盘，可以按照“成本+利润+税费”方式的成本法监制。

此外，该通知还明确了办结期限。新建商品住房已达到预售条件的，应在10个工作日内办理销售价格监制；已办理价格监制的楼盘项目，应在20个工作日内办理预售许可证。也就是说，从达到预售条件到核价，再到办理预售许可证，应该在30个工作日内办理。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次长沙出台了《关于明确我市成本法兼制商品住房价格构成有关事项的通知》，对于商品住房的价格进行了比较清晰的管控。尤其是提到了利润率的范围，实际上也使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。

从此次政策看，房价的构成主要是三部分，主要是包括成本、利润和税金。从成本的规定来看，主要是包括土地成本和建安成本等，从这两年来看，关键还是地价的把控。而从利润的计算来看，其提到了平均利润率为6%-8%，这显然也是一种限制利润的做法，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。另外此次政策也提到了，在利润的提取过程中，是以成本构成的1-4项之和，这四项内容主要是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费等，这对于一些房企和购房者估算房价和利润空间等都有积极的作用。

此次长沙政策从成本管控的角度设定利润，可以理解为是房住不炒下的一个新的创新版本。这也是回归工程项目的成本定价法，对于一些工程项目科学管理的项目，可以获得更高的利润，而对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高，这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。