时代中国拟分拆旗下物业公司香港上市 资本负债率1022%

时代中国控股有限公司（时代中国控股，01233.HK）9月9日公告，已向香港联合交易所申请分拆旗下全资子公司时代邻里控股有限公司，于香港联交所主板独立上市。

时代中国控股表示，上述业务已发展成足以进行独立上市的规模，作为独立上市集团的身份，时代邻里拥有独立的集资平台及通过全球发售扩阔其投资者基础，可直接进入股权及/或债务融资的资本市场，为其现有营运及日后扩展提供资金，而毋须依赖时代中国控股，从而改善营运及财务管理效率，且可让股东有机会在独立平台上将分拆集团的分拆业务的投资价值变现。

根据初步招股说明书，时代邻里上市后，丰亚企业有限公司（由佳名投资有限公司拥有60%及东利管理有限公司拥有40%）将直接持有约56.06%已发行股本。佳名投资由时代中国控股创始人、董事长岑钊雄全资拥有，东利由其配偶李一萍全资拥有。因此，丰亚企业、佳名投资、东利、岑钊雄及李一萍为控股股东。

根据官网，时代中国控股成立于1999年，一直深耕珠三角地区，业务覆盖住宅开发，产业、商业开发运营，以及城市更新、金融、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等领域。2019年6月30日，总资产超过1400亿元。

时代邻里，是时代中国控股核心业务板块之一。初步招股文件显示，时代邻里业务包含物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务等。根据官网，时代邻里旗下拥有“时代物业”、“东康物业”、“万宁物业”等物业服务公司，“邻里邦网络科技”社区O2O公司、“邻里智能化”工程公司、“骏安电梯”、“时代融信”社区金融理财公司以及专业物业人才培养的“时代邻里学院”。

资本负债比率1022.2%

时代邻里收入从2016年的3.72亿元增至2018年的6.958亿元，年复合增长率为36.6%，并从2018年上半年的3.076亿元增加48.1%至截至2019年上半年的4.557亿元。

净利润从2016年的2010万元增至2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%，并从2018年上半年的2780万元增加50.7%至2019年上半年的4180万元。

根据初步招股文件，时代邻里的客户主要包括物业开发商、业主及居民以及政府机构。

“我们的最大客户为时代中国集团，我们向其提供物业管理服务、对非业主的增值服务及小区增值服务。于2016年、2017年、2018年及2019年上半年，来自向时代中国集团提供服务之收入分别为1.205亿元、1.215亿元、2.166亿元及1.223亿元，分别占时代邻里总收入的32.3%、23.4%、31.1%及26.8%。

时代邻里表示，计划通过扩大业务规模及市场份额，战略性收购，深化数字化管理系统及升级自动化运营模式，提供多元化及差异化的增值服务，专注于发展其他专业服务，吸引、培养及保留人才以支持业务增长。

2016年、2017年及2018年以及2019年上半年，时代邻里管理的物业总建筑面积分别为1310万平方米、1600万平方米、1880万平方米及4270万平方米（包括市政环卫服务）。

“扩张带来的可能是流动性风险。” 时代邻里如是表示。

2016年和2017年，时代邻里流动负债净额为1.379亿元及1.287亿元，主要由于其他应付款项及应计项目，其中应付关联方款项的金额占较大比例。“我们未来的流动资金、支付贸易及其他应付款项付款以及偿还债务融资将主要取决于我们从经营活动中产生足够现金流入的能力。”时代邻里在招股书中说。

从2016年到2019年上半年，时代邻里经营活动负现金流量净额从440万元上升到8.474亿元。

2016年、2017年及2018年及2019年上半年，时代邻里的资本负债比率分别为55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。时代邻里解释，2018年大幅升至1497.7%，主要是由于2018年与一家第三方资产管理公司订立资产抵押证券所致，今年上半年下降主要是因为偿还了部分资产抵押证券。

深耕大湾区

初步招股说明书披露，2019年6月30日后，时代邻里与独立客户签订合约或中标为15处物业提供物业管理服务，包含3所学校、5个住宅项目、3个政府办公楼项目、两个商业项目、一个物流园及一个合约总建筑面积为180万平方米的公共基础设施项目。

在上述项目中，广东省清远南部的中国南部物流枢纽园区是连接清远及大湾区的交汇点，推进广清一体化并构建清远南部物流与供应链枢纽。同时，时代邻里还签下了为港珠澳大桥珠海站口岸提供物业管理服务的订单。

同期，时代邻里共签订19份城市更新项目合约以提供物业管理与增值服务，包括与时代中国集团的11个项目及与第三方物业开发商的8个项目，合约总建筑面积为110万平方米。其中大部分项目位于大湾区。此外，于2019年6月30日后，时代邻里还签订了5份电梯服务合约、11份智能化工程服务合约及4份开荒清洁服务合约，涵盖9个城市。

初步招股说明书显示，截至2018年12月31日，时代邻里全国90个在管项目中有83个位于大湾区。

截至2019年6月30日，时代邻里有210个在管项目，包括位于中国15个城市的物业管理项目（包括住宅小区、工业园、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场及教育机构以及市政环卫项目），在管物业总建筑面积逾4270万平方米。

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