以改革创新打破空间瓶颈，以“平方米产出”论英雄 南京江宁高新区矗立“发展灯塔”

上汽大通南京工厂入选全球工业4.0“灯塔工厂”！这是7月南京激动人心的消息。

“灯塔工厂”意味着更加智能、更优效率和更高产出。谁承想，这座经世界经济论坛评选，吸引了全球目光的现代化智造工厂，却是“长”在南京江宁高新区的一片老工业园里。

“以江宁集成改革试点为契机，通过低效用地再开发盘活存量土地资源，打破发展空间瓶颈，实现产业结构的腾笼换凤，为践行苏南自主创新示范区国家战略蹚了一条新路。”江宁高新区负责人说。

老工业园里长出“灯塔工厂”

“灯塔工厂”对传统生产流程的颠覆让人感慨，上汽大通南京工厂所在的这片土地上发生的巨变，更令人惊叹。

江宁天元东路1068号，原为南汽集团汽车整车及零部件生产地块。从2003年投资建厂以来，截至2015年还有460亩闲置。近几年更是处于半停产状态，1194亩工业用地成为不折不扣的“低效用地”。2017年，上汽大通南京工厂项目落户，却遭遇用地瓶颈。

“一个急用地，一个正闲置，双方需求嫁接起来，正好‘腾笼换凤’。”江宁高新区国土规划局副局长史少银说。利用江宁集成改革试点政策，将南汽集团闲置地块全部纳入，加上收回的管桩等低效用地，整个1449亩的上汽大通南京工厂项目实际只新增用地不到200亩。投资总额高达60亿元，一期项目已于去年12月正式投产。实现了江宁高新区、上汽大通和南汽集团的“三赢”效应。

闲置的土地厂房换了新主人，昔日萧条的老工业园重现机器作业的繁忙景象。更为重要的是，每一块低效用地的“唤醒”，都伴随着新的“蓝筹企业”入驻，随之带来技术更新、项目升级和效益跃升，高新区产业生态正迎来新一轮“蝶变”。

从生产到创意的“功能蝶变”

走进位于竹山路551号的纳科汽车创意园，一系列新潮的商业形态和元素让人惊叹。很难想象，过去十多年，这里都是东山发动机厂的封闭式老旧厂房，最近七八年更是“荒得长草”。

“土地的‘汽车基因’不变，但早已换了个‘方向盘’。”南京东华资产经营有限公司总经理仇跃军说，原先的厂房占地80亩，2007年就闲置下来。在改造设计之初就已敲定，新园区将承继 “汽车基因”，但要做出新样子，搞出新创意。经过国际专业团队设计，7月11日，汇集汽车移动出行服务、新能源汽车展示、汽车文化创意、创业孵化、教育培训以及酒店、餐饮、影院、健身等多种业态的纳科汽车创意园正式开业，一下子成为南京“网红打卡地”。

“原有的项目并非‘一走了之’，而是‘就近升级’。”史少银说，位于一期工业园的南高齿项目就是交出老地块，搬进新园区，引进新设备增加生产线，实现产能和效益的双提升。用“活”低效用地政策，企业自身也受益匪浅。

亩产论英雄示范“点土成金”

“都说亩产论英雄，现在我们都在谈每平方米的产出！”在江宁高新区，可以深刻感受到他们对“效益”的孜孜追求。

空间倍增，产值翻番，效益几何级增长……“点土成金”的奇迹在江宁高新区屡屡上演。位于天印大道的汉德森项目占地170亩，以前是做LED灯管的单层大厂房，最近两年已处于半停产状态，亩均产出“忽略不计”。如今正学习深圳经验，计划盖20层高的“摩天厂房”。经测算，未来亩均税收将达到75万元以上，真正崛起一个“空中开发区”。

在江宁高新区看来，低效用地改造是发展客观规律使然。“像LED、电表制造这些工业项目过去都是‘朝阳产业’，随着产业不断迭代进化，已经成为‘落后产能’。不符合现在的园区发展定位，腾笼换凤是必然选择。”江宁高新区招商部门有关负责人说，整个高新区产业面积仅1.8万亩。老工业园容积率一般是1.0，实际入驻企业不到0.5。通过低效用地再开发，容积率将达到2.5，等于多出了5倍的产业面积，发展的空间瓶颈被一举打开。

王世停 董翔

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