万达广场攻进深圳，但却并非城市中心

记者 | 吴波

王健林终于攻进深圳。

大连万达商业管理集团股份有限公司近日宣布，通过公开投标形式，取得深圳市光明区乐府广场项目集中商业物业承租经营权。

根据公开资料，乐府广场位于深圳市光明区光明大道与观光路交口，项目总用地面积约5.53万平方米，总建筑面积约37.51万平方米，由一栋 159.75 米超高层办公楼、一栋98.35米高层办公楼、两栋136.65米超高层公寓及5层裙房商业连接组成。

作为粤港澳大湾区核心城市，深圳一直是兵家必争之地，也是王健林多年想进却没能进去的城市。根据媒体此前报道，王健林对入深有执念——2016年年初，王健林在一次内部谈话中表示，2016年万达的重点布局城市是北上广成都，中间他停顿了十几秒，然后补充说“今年在深圳一定要落项目。"

如今万达商管获得乐府广场项目承租经营权，不仅弥补万达广场在深圳的空白，也完善万达商业在中国四个一线城市的布局。

中国商业地产服务商RET睿意德华南区总经理陈耀华向界面新闻表示，万达通过租赁方式也要在深圳落子万达广场，原因有四个。他说，其一，万达在深圳拿不到地；其二，万达最近几年向轻资产模式转型力度很大；其三，项目租赁条件不错，能算得过帐；其四，光明新区未来前景看好。

万达广场开遍全国，深圳却一直是个空白。在百度和知乎上，甚至有人提问"深圳为什么没有万达广场"。

根据万达官网资料显示，目前万达广场开业项目达到289个，其中北京有7个，上海有9个，广东全省有20个。在广东，万达广场落地了广州、东莞、佛山、江门、湛江、肇庆等多个区域，但一直未进入深圳。

万达也并非故意绕开深圳，也曾通过各种尝试进入。早在7年前，万达就曾与前海管理局签署过战略合作协议。两年之后的2014年，时任万达华南区发展总经理吕仰锋曾到访前海，希望在前海建一栋写字楼作为其电商和金融版块的总部。这一谈判最后不了了之，万达未能如愿落子。

而2016年，万达通过入股方式，获取深圳罗湖和龙岗区交界的草埔商住项目，但在这个项目中，万达持股未超过50%，没有操盘权。

多年来万达都未能打进深圳市场，这和深圳市场环境有着一定关系。

从土地资源来看，深圳土地资源非常稀缺，目前大部分处于城市更新中。万达低地价的大城模式与地价房价双高的深圳有着天然矛盾。万达很难获取到适合开发大规模综合项目土地。而城市更新“大蛋糕"能被开发的也早被深圳本土房企瓜分。

受限于深圳特殊的市场环境，万达广场采用能更好地解决土地、项目资源的轻资产模式，显然更容易打进深圳市场。

万达从2014年开始研发轻资产模式，2015年正式开始运作。最近几年，万达轻资产模式业绩显著。2018年开业的49座万达广场中，轻资产就占19座。

轻资产模式是指，在投资建设过程中，万达不投入资金，只负责选址、设计、建造、招商和管理。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这种模式又细分为两类，投资类和合作类。合作类是万达如今力推的模式——万达既不出钱，也不出地，帮别人建设，建成后租金三七分成。

商业地产选址是商业地产产业链条中最关键的一环，直接决定项目的开发策略、投资规模，乃至项目成败。根据万达月刊披露的信息可知，万达广场选址主要考虑的要素包括当地经济、社会人口、市政要素、项目区位、土地规模、交通条件等方面。

从现有的项目选址看，万达广场选址分为两大类。第一类是位于城市成熟核心区，包括原有核心商圈和次商圈；第二类是处在城市发展规划中的城区边缘。在城市发展方向上，包括新城区的核心位置、新老城区的连接位置等。

万达选址的一个基本要求是，项目要求满足GDP大于等于500亿，人均可支配收入26000元，市区人口大于等于50万人以及项目周边3公里范围内至少要有20万常住人口。

最为核心要素是交通。万达广场项目本身要与城市有便捷的轨道、快速路、主干道交通接驳，周边还要有充足的公共交通体系。

陈耀华认为，光明乐府广场综合体项目位置很好，“有高铁、地铁、公路多重交通优势"。乐府广场项目位于龙大高速光明出入口，紧邻未来地铁6号线观光站以及广深港客运专线进入深圳的第一站——光明城站。广深港高铁开通后，从光明城站出发, 20分钟左右可到达深圳北站及福田站。

除了经济条件和交通要素，体量也是一个不可忽略的因素。万达广场基本是大体量项目，对于土地规模有很高的要求。万达广场的底线是必须超过100亩，一般在200—300亩左右。

100亩相当于6.7万平方米。从面积来看，光明乐府广场综合体项目打破万达拿地的规模底线。

不过，陈耀华表示，该项目符合城市发展预期，“该项目出租期限为9年5个月，租金挂牌价格为48元/平方米/月，每两个租赁年度递增5%，免租期限为12个月，2022年8月交付物业……等等条件符合光明新区的成长过程。"

在京沪广，万达广场不仅进入时间早，项目多，而且都有其代表项目。在2018年年会上，王健林点名表扬了广州萝岗万达广场，他说“这是’万达广场就是城市中心‘非常好的一个例证，是广州人流量排名第一的万达广场“。他也提及，上海五角场万达广场每年丰厚的租金收益，“12年前开业，当时投资成本大约21亿，现在一年租金7亿，而且每年还在增长。"

而在北京，万达广场不仅落地核心商圈CBD，北京丰台科技园万达广场也成为万达和腾讯联手打造的全国第一个“智慧广场"。今年5月，王健林携手马化腾在此体验“商场数字化"成果，还引发一轮热议。

不过光明乐府广场综合体项目若想一举打响万达广场在深圳的知名度和影响力，则较为困难。

深圳光明新区目前布局有星河天地5万平方米商业，绿地4.3万平方米集中商业；光明乐府广场综合体项目一路之隔，还有一个体量10万平方米的光明龙光广场。

面对周边数个商业项目的直接竞争，万达这个租来的5万方小体量项目，今后面对的压力也可想而知。

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