周边城市土地市场火热，上海依然平稳

记者| 马一凡

在长三角大热的土地市场和蠢蠢欲动的楼市中，上海市场继续着平稳态势。

4月29日，央企保利以41.79亿元拿下上海杨浦区内环内一宗纯宅地，成交楼面价5.37万元/平方米，溢价率仅为1.4%。与保利共同中标报价的仅有招商蛇口，最终最高有效报价仅比保利低了200万元，便把这块稀有的上海市中心纯宅地拱手相让。

实际上，这块地还是“回锅肉"，原定于去年8月出让，起价本是46亿余元，保证金9.2亿元，起始楼板价约5.92万元/平方米，但在去年7月时，上海市土地市场公告称，终止杨浦区江浦社区B2-03地块的出让活动。

时隔9个月，这块地降价近5亿元再度入市，房企依然不争不抢。

在以上海为中心的长三角地区，春节后的土拍大战已经白热化，苏州、常州、徐州、南通、合肥、杭州高价地频出，数十家房企到场、数百轮竞价屡见不鲜，带动部分区域楼市也正谋划涨价潮。

春节前，很多二三线城市的土地价格离过去的峰值还有20%的下降，而春节后部分城市地价甚至超过了峰位值20%。

台风从外围到中心风力逐步增加，但到了直径数十公里的中心区域内，风力却迅速减小，降雨停止。在这场土地和楼市躁动中，上海正如台风眼一般平静。

上海的土地市场仍在平稳延续2017年下半年以来的态势：低溢价、重租赁、国企央企压舱。

界面新闻记者统计，自2019年1月以来，上海已经至少出让约50余地块，其中租赁用地和动迁安置房占了一半；涉宅普通商品房已出让11宗，受让方多为央企和上海本土国企，包括中海、保利、农工商、上实发展、陆家嘴集团、中建八局、中信泰富、杭州城建等。

拿下普通商品房宅地的民营房企不多，仅有禹洲、融创和东原等几家。以上无论国企还是民企，所拿地块基本都是底价或者低溢价成交。

除此以外，今年上海还出让了一块重磅商办用地——静安区南西社区地块，由华润置地、万得联合体以58亿元竞得，历经两个多小时的激烈竞价，溢价率也才23.05%。

2016年融信的成名之战，正是在上海创造了全国单价地王，而如今为什么上海不再呈现数十家开发商疯狂抢地的场景？

“上海的地价已经锁到喉咙口。"上海中原地产首席分析师卢文曦认为这是主因。以央企保利41.79亿元拿下的地块来看，起拍价已经很高，此外还要求80%为中小户型、配建5%保障房、15%自持。在可售建面缩水的情况下，实际楼板价已经接近周边二手房价。

不过春节后热点城市土地价格暴涨，很多房企拿地时也已经是“面粉贵过面包"，但它们仍热衷于到二三线城市抢地。

卢文曦说，这是因为二三线城市被认为有调整空间。“上海参与土拍的资格要求很严格，房企依然被动，而二线城市却有调整空间，即便二线楼市政策不放松，人才政策也能放松。"

即便资金面回暖，许多房企现在连进入上海市场的门槛都够不到。2017年4月起，上海启动宅地招挂复合制，多维度综合评定房企实力，得分排名前三位的投标人才能入围竞标，房企拿地资金被严格约束，信托资金等渠道被禁止。

“保证金要先打到指定账户上三四十天，动辄就是十几个亿，最后地还不一定能拿到，许多开发商没有这种实力。"卢文曦表示。

宅地招挂复合制实行后，很多原本冲进上海市场激进拿地的闽系房企不见踪影，反而是央企入局频频补仓，保利、华润、中海都有大动作，近两年吃下了不少优质地块和大项目。

除了近日这块价格超过40亿的地块，2017年10月，央企保利曾以49.71亿元的价格，获得浦东世博黄浦江边规划建筑面积逾20万平方米的住宅项目50%股权，2018年6月又以底价21.33亿元拿下嘉定区江桥镇北社区K2-01地块。

央企中海联合中环集团及长征镇，在去年也曾以底价93.99亿元摘得普陀真如副中心红旗村四宗地块，总出让面积约7万平方米，总计容建筑面积近23万平方米，楼板价达4.12万元/平方米，“红旗村项目"包含2宗商品住宅用地，1宗住办用地和1宗商办用地，整体货值预计超过200亿元，中海地产在拿地时所占权益达到70%。

尽管上海的土地市场和新房市场都呈现稳定态势，但二手房市场已告别低谷，正在回升。

卢文曦表示，3月份上海二手房成交量达到2.6万套，4月份成交量预估会超过3月份，达到了近两年来的二手房成交高位。去年上海平均每月成交量仅为1.3万套，现在平均流量已达去年两倍。整体来看，上海楼市已完成筑底。

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