住宅产权如何续期法律该给出精准答案

□汪昌莲

2019年4月21日,第十三届全国人大常委会第十次会议分组审议民法典物权编草案、人格权编草案。记者注意到,物权编草案二审稿规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。有不少委员建议,应明确住宅建设用地使用权续期的期限、续期费用支付标准、办法、方式,以及缴纳或者减免的具体规定。(4月22日《北京青年报》)

不可否认,与住宅价格和质量相比,更为常见的住宅产权期限及续期问题,长期被忽视。有的居民根本不知道住宅产权还存在期限及续期问题,有的即便是略知一二,也认为距自己的生活还很遥远。在这种情况下,温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的新闻,引发热议和关注。

住宅用地使用权年限及续期问题,事关百姓切身利益,明确住宅建设用地使用权续期的期限、续期费用支付标准、办法、方式,以及缴纳或者减免的具体规定,可以说代表了公众的共同诉求。

事实上,购房者容易混淆住宅产权和土地使用权问题。住宅产权由住宅所有权和土地使用权两部分组成,住宅所有权的期限为永久产权,而土地使用权有一定期限,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,分为40年、50年或70年不等。居住用地土地使用权出让的最高年限是70年,到期后可重新缴纳土地出让金,获得土地继续使用权。然而,根据《物权法》规定,住宅建设用地使用权届满自动续期,两者发生了“冲突”。

作为上位法的物权法,大于条例,但“自动续期”是免费续期,还是缴费续期,“续期费”是多少,《物权法》并未给出规定,这也直接引发了温州土地续期的争议,同时造成各地不得不出台“自选动作”。比如,《深圳市到期房地产续期若干规定》明确对补交地价标准重新进行了划定,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%,补交地价一次性交付。有专家认为,仿效香港和深圳逐年续费的方式,政府适当让利,或许是我国土地使用权到期的解决之道。

我国的土地政策,是从计划经济向市场经济转轨过程中,以摸着石头过河的方式不断出台的。但从这几年对私有财产保护和物权法出台的力度来看,国家对公民合法财产的保护,正在不断完善中。因此,对于住宅70年产权续期是否缴费等问题,在民法典物权编草案等相关法律中,必须有明确和精准答案。比如,自动续期是否收费,收的是税还是费,收多少等核心问题,至少有一个原则性、指向性的规定。总之,在无法彻底改变目前土地使用权和土地产权归属相关法律的前提下,应该对住宅用地使用权年限及续期问题,进行统一规范,不能再让其成为老百姓的困惑。

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