小区停车位到底归谁 法院如何认定？

138万元！

这是北京某小区一个停车位日前在网上拍出的成交价格。

这场在阿里拍卖上拍卖标的物是北京朝阳区东四环百子湾某小区的一个产权停车位，经过5名竞价者101次举牌，最终以138万元的价格成交。就这一成交价，网友调侃在一些地方可买两套房并不是没有道理。有附近居民表示，“这里是高端小区，一平米12万，复式结构284平米起步，一百万的停车位不是事。”

现实中，138万已经不是新纪录，北京已有小区停车位卖出了逾200万的价格。

随着私家车数量的增多，随之而来的是车位稀缺的问题。在建筑物区分所有权领域，车位、车库的性质和权属问题十分重要，其涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰。从此意义出发，本期小编对车位、车库的归属做出全面解析，以供读者参阅。

专家观点：

1.规划车位、车库的性质

车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。因此，车位、车库应当首先满足本小区业主的停车需要。因为现代社会特别是大中型城市，开车已经成为城市人日常生活的重要组成部分。既然是专有部分的配套设施，那么就应当首先为专有部分的业主服务。只有在满足本小区业主停车需要的情况下，才能考虑为小区外的其他人提供服务。当然，说车位、车库是小区的配套设施，并不等于说车位、车库与专有部分是民法上从物与主物的关系。因为车位、车库也是相对独立的。业主购房时，并不是非得购买车位或者车库。就民法上的主物与从物的关系而言，从物是不作为主物的组成部分，而是为了发挥主物的经济效用，而与主物同属一人的物。如钥匙之于房屋，钥匙之于汽车。但就重要性而言，在现代城市社会特别是现代大都市，就某种程度上来说，车位、车库对于业主的重要性就好比钥匙对于房屋的重要性，二者几乎不存在什么差别。

（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）

2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定

建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。关于约定方式，本款规定为出售、附赠或出租等方式。对此应作广义理解，此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。其中，出售主要指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。车位、车库的所有权在业主支付价金之后，由开发商转移给业主，是出售方式的主要法律后果，也是业主作为建筑物区分所有权主体取得车位、车库的重要法律手段。附赠，指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，其性质多为开发商为促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施。出租，系指开发商作为出租人把出租财产——车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的方式。通过出租方式，业主可以从开发商处取得对车位、车库的暂时占有权和使用权，但处分权仍属于开发商。关于约定的形式应当为要式合同，即车位、车库所有权的归属为与房屋所有权密切相关的不动产的归属，故依法应当采取书面合同方式。须予注意的是，此种情况下，在商品房销售过程中，实际存在两个法律关系，即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。

（摘自《<中华人名共和国物权法>条文理解与适用》，最高人民法院物权法研究小组编著，人民法院出版社2007年出版）

3.关于规划车位、车库是否可以出卖或者出租给业主以外的第三人的问题

凡是小区的规划车位、车库，是不允许出卖给业主之外的第三人的。那么是否可以出租给业主之外的第三人呢？

我们认为，为了最大限度地发挥物的效用，也为了最大限度地保护开发商的合法权益，在首先满足业主需要的前提下，应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人。

我们认为开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人。但是实践中不排除有这种情况发生。例如，开发商根据自己的判断，认为自己的车位、车库足够，任何时候都可以满足小区业主的合理需要，这时决定将一小部分车位、车库对第三人出售。实践中也没有发生纠纷，业主和小区之外的第三人相安无事。我们认为，开发商的这种出售行为属于相对无效。在没有权利人提出请求的情况下，也谈不到对谁的利益造成损害。所以其存在也是合理的，没有必要主动干预。但是，一旦符合条件的业主提出要求，请求人民法院认定此种买卖行为无效，人民法院就得依法认定为无效。从这个角度来看，《物权法》第74条第1款的本意仍然是禁止开发商将规划车位、车库出卖给业主之外的第三人。

（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）

4.业主应当妥善行使其对占用业主共有道路或者其他场地增设的车位的共有和共同管理的权利

实际中占用业主共有道路或者其他场地增设的车位的形成情况会有所不同，主要可分为三种：第一种情况是建设单位在完成初始规划后在尚未对外销售房屋的情况下增设的车位；第二种情况是建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位；第三种情况是建设单位销售完毕，在业主入住后由物业服务企业出面增设的车位。具体适用法律时要注意，对第一种情况即建设单位在完成初始规划、房屋根本未予销售情形下增设的停车位以及第二种情况下建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位，如何确定车位归属问题，应当由建设单位承担举证责任。即使增设车位的行为占用了小区内的道路或者其他场地，如果建设单位能够充分举证证明增设的车位，所有成本（包括土地成本）等均丝毫未计入对外销售的房屋价格中，而且关于增加形成车位的相关手续齐全、合法，那么，此种状况下就其增加形成车位的归属问题，应当适用《物权法》第74条第2款规定，属于当事人约定范畴。反之，如果建设单位无法举证证明，就认定归业主共有。对第三种情形下形成的车位，应当认定属于业主共有。根据相关规定和物业管理条例，物业服务企业的选择等重大事项都应当由全体业主共同决定，其应当根据全体业主的意思行事。业主大会、业主委员会、物业服务企业的行为，都应当是为业主服务，不得侵害业主的合法权益。建筑物区分所有权中的共有权与一般不动产的共有关系在法律性质、客体范围、权利内容及主体等方面有明显区别。此外，属于业主共有的增设的车位，在建设、定价等各方面手续均完备合乎规定后，可能也会形成在共用部分上设定专用使用权的情形。因此，业主依据《物权法》第74条第3款规定主张权利的，需要结合具体情况分析对待。例如，对于增设的车位，实际取得该车位使用权的业主，应当按照规定缴纳相关费用，此费用归属于业主共有。

而对那些无车业主或者未取得车位的业主来说，可以通过物业服务企业向、使用车位业主收取的费用中享有和获得相应权益。至于车位的使用期限、费用的缴纳办法等细节，由所有权利人共同商议决定。

（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）

法院的两个典型案例：

一、 小区地面停车位归业主所有，开发商不得出售。

重庆市高级人民法院在重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑在地图中查看业主委员会车位纠纷一案判决书中认为：小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。【以上内容摘选自重庆市高级人民法院(2016)渝民终7号民事判决书“本院认为”部分)】

二、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

江西省赣州市中级人民法院在审理上诉人朱某因与被上诉人江西丰凯置业有限公司车位合同纠纷一案时认为：“《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商丰凯公司与业主朱某通过签订《阳光康城停车位租赁合同》的方式，约定丰凯公司将案涉地面停车位出租给朱某，符合法律规定。同时，一审期间，赣州市城乡规划建设局南康区规划分局于2015年6月17日出具的《关于阳光康城小区地面停车位的情况说明》和赣州市南康区房地产管理局于2015年6月18日出具的《关于阳光康城小区地面停车位使用权说明》，及二审期间，本院分别对赣州市城乡规划建设局南康区规划分局和赣州市南康区房地产管理局的相关人员进行的调查询问，均表明阳光康城小区案涉的169个地面停车位均属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，并且未占用阳光康城小区公共道路、公共绿地等属于全小区业主共有的公共场所，开发商丰凯公司有权将案涉车位出租给朱某。”【以上内容摘选自江西省赣州市中级人民法院(2015)赣中民一终字第229号民事判决书“本院认为”部分。】

附：有关小区停车位的法律规定：

一、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”

二、《中华人民共和国物权法》第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

三、《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

四、《中华人民共和国物权法》第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”

（原标题：《最高法观点+案例+法条：小区车位到底归谁？法院如何认定？》）

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