养老地产的B面：何时摆脱卖房本质

作为继商业地产、旅游地产之后又一投资风口，养老地产于近几年大热。然而在其发展过程中，“地产”大于“养老”的争议始终如影随形。多位业内人士均表示，国内的养老地产背后难掩卖房本质。有专家指出，唯有戳破养老地产概念泡沫、核心聚焦养老服务，从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务解决方案的服务运营阶段，才是养老地产发展的一条破局之路。

夕阳下的朝阳银发市场

据不完全统计，全国已有80家地产商进军养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。除龙头房企踊跃入场外，一些中小房企也纷至沓来，成为布局养老地产领域中的重要构成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，养老地产大热的主因在于中国社会老龄化趋势的推动。而对于传统房企进入养老地产行业的原因，高力国际相关研报指出，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，寻找新的增长点成为房企能否战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益，是房企挺进养老市场的一大重要考量。

合硕机构首席分析师郭毅更是直言，我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企涉足养老地产这一“朝阳产业”，实际上便布局了未来一个无限大的市场。

卖与养的矛盾

然而，养老地产概念大火，背后实则“虚热”。

有业内人士毫不留情地指出，国内养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。具体表现为：当前养老住宅产品大多是以“住宅建设+适老化元素”为特征，养老住宅区开发“重硬件、轻软件”以及“重设施、轻服务”。

北京房地产协会秘书长陈志也曾公开表示，由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。

有分析认为，养老问题核心在于“后续运营和持续照护服务”，但当前养老地产主要盈利来自于长期租金收入和资产升值，该盈利模式现金回流速度慢，在开发和运营阶段均需要有稳定的、长周期、低成本、大规模的资金做支持，这一点与目前追求高杠杆和快周转的房地产开发有本质区别。

郭毅对于上述分析持认同态度。郭毅指出，从开发商自身的开发模式或惯有的传统经营模式来讲，“高周转、短平快”地回笼资金，从而实现比较高的利润预期，其实已经成为房企几十年一以贯之执行下来的一个商业逻辑。而养老地产高投入、回报慢的特点，其实还是侧重运营以带来更长远的利润回报。

从概念炒作向理性思考回归

“允许试错”以及“旨在纠错”，是当前市场对于养老地产概念大于实质现状的两种看法。

一部分人认为，由于没有可复制推广的商业模式，国内养老地产还处于早期兴起阶段“摸着石头过河”的摸索与试错，盈利模式尚在探索，政策配套尚待完善。因此通过销售型的养老地产运作模式，既能给房地产开发商一个试水养老产业的机会，又能降低因投资回报周期过长而带来的资金风险。

不过，更多的声音指出，养老地产理想的状态应该是回归需求。养老地产既有地产的商品属性，也具有养老服务的准公共产品属性，应从概念炒作向理性思考回归，要从各种花式概念向老年生活服务载体的本质上回归。唯有戳破养老地产概念泡沫，核心聚焦养老服务，从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务解决方案的服务运营阶段，才是养老地产发展的一条破局之路。

在郭毅看来，养老地产若想回归到养老需求，便不得不考虑目标客群的定位问题。而政府之力在引导养老地产健康持续发展的过程中尤为重要，不可或缺。“针对中低收入的老年人，养老保障型的产品可以满足他们的基本养老需求；对于那些消费能力高、对养老品质及服务有着更高追求的老年人，则可以通过市场化运营的养老机构予以满足。”

据《北京商报》

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