小房换大房应该怎么换？

阳光讯（记者 陈春刚 殷彤）换房时要清楚自己为什么要换房，是自住还是非自住，每一项需求都决定着你什么时候买房，怎么买房。

一、明确小房换大房后的实际需求

1.单纯想换大面积住房

这种情况是属于改善住房条件，通常应优先考虑交通、环境、配套、户型、邻居素质、物业等关乎生活品质的因素。2.考虑孩子读书

（1）小房换大房前，需确保该房有入读指定学校的指标，建议到正规网站查看；（2）多留意相关学校对入户时间上的规定；（3）还应明确掌握房屋的户籍状况、读书的资质要求等。3.和老人一起居住

（1）房屋可以见到阳光，采光条件好；（2）周边环境好，附近有公园，方便锻炼；（3）尽可能选择低层或有电梯的楼层；（4）周边医疗设施完善。

二、做好小房换大房的资金预算方案

1.首套房是否有贷款，贷款是否都已还清，如果已还清，可以直接用卖房所得房款支付要买的房子。

2.首套房有贷款且贷款未还清，这种情况可以先用买家的首付款来还清房贷，从银行手中拿到房产证；也可以将按揭贷款直接转给二手房买主，具体的可咨询银行。

3.是否需要贷款来买房，是否具备贷款资格，选择哪一种贷款方式，都需要结合自身实际情况来考虑。

4.目前手头是否有充足的资金直接买房，前提是有购买二套房的资质。

5.此外，还要准备足够的现金，因为还有各种可能发生的中介费，契税，增值税等等。还有，如果想要买房后做装修的话，要准备装修款。

三、小房换大房，选择哪种换房方式？

1.先卖后买

（1）先卖后买适合手头余款紧张、月收入稳定者。对于手头余款不是很宽裕的购房者来说，让其直接买一套新房压力很大；（2）如果市场处于下行阶段，建议先卖房再买房。市场比较低迷，可以先考虑把房子卖掉，然后再找个合适的机会，买到预算的房子。这样有利于规避周期风险，在这个过程中，周期比较灵活，在卖房的时候，更有利于主动地位，会卖到有更合适的价格。

优点：如果卖了小房，购房者的手头资金十分充裕，同时在贷款时也享有首套房的待遇，利率明显偏低，购房者负担减轻不少，这无疑是为换房置业者量身定做的。

缺点：但这种方式并不是百利无一害，也存在一些弊端。如购买的新房，不能立即交房入住，这段时间居住就会有些不便，要再次面临租房的窘境，同时房屋的租金也是一笔不小的费用。2.先买后卖

先买后卖是指先签订购房合同，再进行换房的其他流程操作。

（1）当市场上行的阶段，采取先买后卖的方式。举个例子：2015年5月，深圳的房子飞涨，有些小区甚至达到一平米涨2万的程度，如果把房子卖了之后，再买可能买不到理想的房子。在市场行情上涨时，买在前，卖在后，让你妥妥的抓住低买高卖。

（2）还有一种情况适合先买，就是要买的房子，可能是同小区的稀缺房源，竞争比较大，等不到你卖房之后再来买它，这种情况下，可以先买后卖的方式；优点：先买后卖还能够让你锁定稀缺房源。黄金楼层，南北通透，太多人盯着的时候，甩出豪迈，买买买，先下手为强。

缺点：后期任何一个环节出差错，都可能导致违约，一不小心赔付几十万，损失惨重。先买后卖，比较让人着急的，就是签了买房合同，房子却卖不出去。

有些小房换大房的购房者以小房子的全部款项作为新房首付，需要注意的是如果旧房子的买家要靠贷款方式付房款，收尾款需要在过户之后一段时间才能到账，换房者要提前打好时间差，以免影响居住。

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