小区物业欠你一笔钱，你竟不知道

如今小区里五花八门的广告越来越多，在小区公共区域的电梯、楼道、门厅随处可见，而这些广告是如何进入到小区的公共区域，他们产生的收益又去了哪里呢？恐怕很多业 主 却 并 不知道。

现状：小区内“花式打广告” 收益业主“并不清楚”

记者来到了位于北京西南二环外的一个小区。走进电梯间，就看到射灯广告，进入电梯轿厢后，记者更被广告所包围：2平方米的电梯轿厢空间四周，一共有4块电子广告屏和1个框架广告位。

电梯关门后，投影仪会在电梯门上，投射视频广告。记者对北京10个不同档次的小区进行了调查统计，其中9个小区不同程度都有广告位的身影，只有一个小区没发现任何广告。这些广告位的价格大概是多少？记者拨通了一家广告代理公司的电话。

某广告代理公司业务人员：图片广告报价是380元一周，显示屏是260元一周。

记者算了一笔账：如果一个广告位的收入是每周300元，一个拥有60个广告位的小区，不考虑广告公司抽成的话，年广告总收入就有 8 0 多万元。

除了广告之外，自动售水机、快递柜等经营性项目在很多物业小区普遍存在，这些项目同样能产生经营收益。但记者发现：公众对这些经营收益的归属，却并不清楚。

记者：广告收入的归属权应该是谁，您知道吗？

居民：肯定是物业。

记者：广告的这个收入应该是归谁来？

居民：这个无所谓，反正也没多少钱的事。

记者：广告费的收入是归谁所有？

居民：猜的是应该是归全体业主的。

法律专家指出：《物权法》和《物业管理条例》对小区内公共区域经营项目的性质和权益归属已经有明确界定。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波：像电梯间，还有一些公共的部分，包括小区建筑物外墙面，从法律上面来讲应该是属于业主共有的共有部分，这些部分经营产生的收益也应该归业主所有。

调查：小区公共区域收益，业主享受到了么？

既然这笔钱从法律上来说归业主所有，那在实际中，业主是否享受到这笔收入带来的福利了呢？

在北京的一个住宅小区，记者看到楼栋大堂里，每个季度的财务收支报告都会进行公示，其中就包括小区停车位和广告位带来的收益。

某小区物业负责人张春雷：一部分是电梯广告位收入，大约在每年3.88万元，另一部分是场地租赁收入，大约在每年3.98万元，按10%提取代理服务费，其余部分则纳入物业服务资金，实际上也会用于公共区域建设。

某小区业主委员会成员王立云：业委会委托第三方审计公司对物业上一年度的账务情况进行审计，会在每年3月份左右由物业公司在全园区进行公示。

然而，像这样能做到收支明确、账务公开的小区，20组的街头随机采访中，记者并未发现。

居民：物业各项开支账目也公布，但具体收入是怎么一笔账这个我们也不太清楚。

业内人士表示：实际上在很多小区这笔收入都是由物业公司实际收取并支配，而这笔钱主要用来弥补物业公司经营过程中的资金缺口，而资金缺口主要是因为成本在不断上升，而多数小区的物业费已经很多年没有调整，物业公司只能通过经营性项目获得额外收入，否则就无法保证物业服务的品质。

北京市物业服务评估监理协会副会长申跃华：十年前雇一个安保可能900块钱，现在雇一个保安要3500元左右，物业管理的成本往上增加了，物业费一分钱没有调整。

居民：从买房以来就没有变过，一直是 3 元多，八九年都没有涨过物业费了。

专家：收益归属应平衡物业业主双方利益

一边是物业管理行业日益扩大的成本缺口，另一边则是规模可观的经营收入，那么如何用好这笔资金，来为业主服务呢？

记者在采访中了解到，部分小区的业主方和物业公司进行协商，物业公司收取或维持一个较低收费标准，而小区公共区域的经营收益则用来补充物业公司经营上的缺口。

法律专家表示：只要程序公开、合规，不失为一种解决问题的办法。

业内人士表示：如果物业公司要上调物业费，也需要综合考虑小区的物业管理费收入和公共区域的经营收入，平衡好业主和物业公司双方利益。

目前，《民法典物权编（草案）》已提交全国人大常委会审议，草案对小区公共区域的权益归属问题进行了更加详细和明确规定。未来这部法典通过实施后，有望促进问题得到更加妥善的解决。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波：民法典的制定，能够使广大的小区业主意识到他对共有部分的权利，意识到他们应该去主张他们的这个权利，促进这个问题更好地更合理地解决。

（据央视财经）

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