深圳拟推闲置土地处置新政 建人才保障房将享三折地价

11月5日，深圳市规划和国土资源委员会网站发布公开征求《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（第二次征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）意见的通告，《征求意见稿》中首次明确：可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30％确定。

《征求意见稿》起草说明中提到，为加强土地用途变更和容积率调整管理，更好地盘活和推动存量用地二次开发利用。同时，充分保障公共配套设施用地需求和增加人才住房供给，加快规划实施和存量土地开发利用。

《处置办法》完善了处置方式，并与深圳市人才住房政策相衔接。具体分为由商业服务业用地变更为居住用地，由工业、物流仓储用地等变更为居住用地，由居住、商业服务业、工业、物流仓储用地等变更为城市基础设施和公共服务设施用地，除前述情形外其他各类用途之间的变更等，分别制定不同的处置方式。

《处置办法》起草说明中指出，深圳市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，亟需深化住房制度改革，加大住房供应，扩大保障范围。

根据《深圳市人民政府关于深化住房制度加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规［2018］13号)，深圳市2018-2020年将建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

为实现上述目标，解决民生住房需求，在处置方式的调整中，重点针对变更为居住类的用地，提出建设为可销售人才住房的要求。同时，考虑到用途变更前后土地价值的差异，兼顾企业利益保障，对于由商业服务业用地变更为居住用地的，允许原土地使用权人按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。

由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，原土地使用权人交回法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地后，剩余用地按生效法定图则确定的容积率核算建筑面积，并全部建设为可销售的人才住房，其中需建设的商业部分按照有关管理规定建设和销售。为保证方案的科学性、合理性，既利于扩大住房供应又能兼顾原土地使用权人利益的实现，深圳市规土委进行了不同方案的测算，并明确了可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30％确定。

中原地产首席分析师张大伟指出，从之前的规划政策看，深圳需要建设大量的人才住房，所以发布政策的主要预期是提高存量土地供应，这一政策有助于部分土地加快入市。增加的住宅容积率部分地价3折，增加的房源定向人才住房，人才住房的销售价格是商品房住宅的6成，的确可以推动增加部分市场供应量。

《处置办法》起草说明指出，2015年10月9日深圳市规划和国土资源委员会出台了《关于进一步规范已出让未建用地土地用地变更和容积率调整的处置办法（试行）》（深规土[2015]588号，以下简称“588号文”）。2017年10月9日，588号文有效期届满。因此深圳市规土委总结分析政策实施中的问题及成因，在此基础上对相关规定进行修改和完善。

据悉，2018年5月30日，深圳市规土委就《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（征求意见稿）第一次面向社会公众、相关部门等公开征求了意见。

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