苏州这幢楼为何“办公”变“住宅” 为了弄懂连打80场官司

朱彩云/制图

80多场“民告官”的意义是什么呢？对陈瑾荣来说，这虽没法改变自家房屋“商住房”的性质，但小区环保竣工验收等多份文件涉嫌伪造的问题，已被她揭开了一个盖子。

2016年，家住江苏省苏州市的陈瑾荣打算出售当地狮山丽舍小区的一套房产，她偶然发现，这套房屋土地证上的使用权类型是“住宅”，而房产证上的设计用途是“非住宅”。

在住宅用地上盖办公楼，这样的情况在全国各地并不鲜见。交易市场上，它们的俗名是70年产权商住房，与普通住宅相比，其契税等交易成本更高，流通更受限制。

陈瑾荣想搞明白这块地的来龙去脉。她不断申请政府信息公开，之后或申请行政复议，或提起行政诉讼，获得的证据材料也由原来的两本，逐渐堆到了两米多高。

她没有得到最初想要的“商住房答案”，却意外发现了小区建设过程中的诸多“变通”，以及房地产行业的某些现实。

公司“出生”前已拿规划意见书

2007年，陈瑾荣买下了苏州市高新区狮山丽舍小区的一套二手房。小区地处狮山路十字路口，颇为繁华，周边有优质学校，她房产所在的6号楼也十分“挺拔”，总共20层。

发现土地证、房产证“住宅”与“非住宅”的表述不一，是2016年卖房过程中的事。陈瑾荣最初以为是“公职人员滥用职权，把住宅变成商业”，于是分别给苏州市国土局、苏州市高新区国土局写了举报信，希望把房产证上的“非住宅”改为“住宅”。

2016年6月，有关部门答复她，小区共有6栋楼，前5栋都是住宅，唯独6号楼是“办公楼”，属于非住宅。

事实确实如此。小区周边一名房产中介告诉中国青年报·中青在线记者，6号楼是非住宅性质，不好交易，成交周期基本在半年以上，“因为契税高，三十几万元的房子，要交七八万元的税”。而陈瑾荣在购买这套房时并没有这么高的税。这也导致了6号楼成为价格洼地：周边房价每平方米四五万元，而这里，只能卖到八九千元。

记者实地探访狮山丽舍小区发现，与全国各地的70年产权商住房一样，6号楼不同楼层的房间格局基本一致，均设计了开放式厨房及油烟机等厨房家电，表面上看与住宅没什么区别。一名中介表示，这些家电是交房时就已经配好的。

住宅用地盖办公楼，这当中有没有违法行为？陈瑾荣较起了真儿。

2016年下半年，她开始向苏州市高新区有关部门申请信息公开，要求提供小区项目建设的申报、审批等历史资料。

最初，高新区发改委在答复中公开了一份当时的苏州新区经济贸易局2001年11月7日《关于同意建造狮山丽舍项目计划任务书的批复》，批复称，该项目包括5幢高层住宅楼、1幢商务楼，建筑面积31648平方米。

在紧接着的一份行政复议中，陈瑾荣获得了1999年5月苏州第二建筑集团公司苏州商品房经营公司（以下简称“苏州商品房经营公司”）关于土地划拨的资料。

这份文书显示，小区所在的地块，最初是以划拨的形式建设国企分公司的办公楼。更早些时候，1992年6月1日，苏州市河西新区土地规划管理局也曾出具《建筑设计-规划意见书》，载明该栋楼用于苏州二建狮山分公司办公楼使用，建筑为15层，总建筑面积20000平方米。

事实上，苏州二建狮山分公司1992年6月5日才正式注册成立。

1992年6月9日，苏州二建狮山分公司作为乙方与原苏州市河西新区管委会签订了《土地有偿使用协议书》，面积8660平方米（12.99亩）的划拨土地即将收入囊中。

拿地8年后变更土地用途

这块原本用于建办公楼的土地，后来为什么变成了住宅用地呢？

按照前述《协议书》，苏州二建狮山分公司必须按规定用途和规划使用该土地，若需改变土地用途，需要经规划部门和苏州市新区开发指挥部同意后重新办理相关手续。

该地块的定价为255元每平方米，最终总价为149.5万元，协议要求在1992年12月31日前全部付清钱款。

然而，中国青年报·中青在线记者发现，1993年4月，这宗地上办公楼原本的“主人”苏州二建狮山分公司就已注销。《土地管理法》规定，当用地单位已经撤销的、或未经原批准机关同意连续两年未使用的土地，应予以收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证。

1993年4月2日，苏州河西新区改称苏州新区。这块地此后转由苏州二建公司主导。

2001年6月，苏州二建公司递交了办理土地用途变更报告，称此前几年，由于国家宏观调控等因素，公司被迫几度中断对该地块的开发实施计划。

苏州二建在2001年的请示报告中称，“近期经管委会领导的督促和新区相关主管部门的要求下，并在请示我公司主管单位的意见下，拟将地块开发事项列入本年度下半年工作计划之内。”该公司称，开发的项目也拟由原计划建造“二建办公楼”调整为“住宅（沿街为商住楼）”。

该公司在报告中表示，这个调整方案已呈报新区规划局。

但根据《土地管理法》，划拨用地的用途并不包括建设商品房。2001年9月28日，这块面积为8660平方米、原本被划拨用作国企办公楼的土地重新以《国有土地使用权出让合同》的形式出让给苏州商品房经营公司，土地使用权出让期限是70年，用途为“住宅及配套”，补缴出让款194.85万元。

此外，该公司称，2001年测绘发现，项目土地实际面积比1992年约定的12.99亩（8660平方米）多出了3.78亩，应该一并办理土地用途变更手续。不过，由于此前投入了地块填平、临建、围墙道路等费用500余万元，增加了开发成本，为此苏州二建请求在办理土地用途变更手续方面给予优惠。

此后国土部门要求苏州商品房经营公司补缴土地出让金，包括原本划拨面积的补缴出让款194.85万元，此外，还有新增测绘土地的部分定价为每亩5万美元。根据2001年12月28日签订的前述土地使用权出让合同补充协议，多出的出让土地面积又变为了3.223亩，约定按40万元人民币/亩来结算，多出的土地补缴款128.92万元。

谁伪造了公文？

项目继续推进。2001年11月5日，苏州新区环保局对苏州商品房经营公司审批的《狮山路住宅小区建设项目环境影响登记表》作出批复，同意该项目建设。

2002年9月，苏州市政府对新区、虎丘区等重新进行了区划调整，成立苏州高新区、虎丘区。

2004年，高新区住建局收到了该项目开发商提供备案的《建设项目竣工环境保护验收申请登记卡》。登记卡显示，验收内容包括狮山丽舍小区五幢住宅共2.4万平方米和一幢办公楼，五幢住宅共计150户，开发区环保局落款盖章的时间是2004年6月28日。

这份登记卡中分别提到的两个依据文号是审批意见单（2001）45号和苏新排（03）许字28号。

这并没有什么异样，然而，陈瑾荣在“民告官”中又发现了另一份由苏州市高新区环保局存档的《建设项目竣工环境保护验收申请登记卡》（以下简称“《登记卡》”）。这份登记卡的落款日期同样是2004年6月28日，援引的文号也与前一份《登记卡》完全相同，不过，在验收内容里仅有狮山丽舍小区五幢住宅，没有提及“办公楼1幢”，也就是陈瑾荣房屋所在的6号楼。

同样的登记卡抬头，同样的援引文号，甚至是同样的签字、盖章时间，为什么会出现两个版本？

陈瑾荣认为，其中涉嫌伪造、变造公文，于是向高新区环保局举报，也向警方报了案。

问题浮出水面。高新区环保局在答复中称，苏州商品房经营公司更名后的现公司中亿丰建设集团股份有限公司称，同时存在两份不同版本的原件。核对发现其中一份与苏州市高新区档案局所调出的存档完全相同，无涂改痕迹；而另一份《登记卡》则存在涂改、添加痕迹，“涉嫌伪造、变造公文”。

该环保局回复陈瑾荣称，已将“涉嫌伪造、变造公文的违法线索”移送公安机关。

事实上，同样的问题不止存在于环保验收环节。

在苏州市规划局虎丘分局，陈瑾荣获得了一份《建筑工程规划许可证》和《建筑工程规划验收合格证》复印件。同样的，这与开发商在不动产登记中心备案的两证复印件也有出入。

该规划局存档的两证载明“物业管理房，一栋两层，190平方米”，而在虎丘区不动产登记中心存档的却是“配套服务用房，一栋两层，190平方米”。

不过，陈瑾荣在另一起“民告官”中拿到的2005年6月15日“苏州高新区国土房产局配套房屋确认审核表”，却显示前述楼房的配套服务用房面积只有67.49平方米。

剩下的120多平方米去哪里了？

陈瑾荣试图到不动产登记中心查询7幢201室的产权归属，不动产登记中心却告知她没有查询权限，因为201室已登记在私人名下。

苏州市高新区住建局也在2018年7月给她的答复中表示，该小区已有物业用房办理了产权登记，未查到物业用房的销售合同备案信息。

陈瑾荣表示，纪委有关负责人也在口头答复中称，这部分配套服务用房被登记在了私人名下，此过程没查到有买卖合同。

“本来作为物业管理房时，这幢房屋的产权应该属于狮山丽舍小区全体业主，结果作为配套用房后，没有经过买卖就直接划到了某个个人的名下。”陈瑾荣质疑。

该201房屋目前由一个叫信义房屋的公司承租。该公司工作人员告诉中国青年报·中青在线记者，他们是从个人的手中租得此房屋，每年租金20多万元。 

检察院复函称不排除涉嫌犯罪的可能

陈瑾荣还在为小区的问题找个说法，哪怕有的事情与她最初想要了解的“商住两用房”性质没有直接关系。

2018年8月13日，中国青年报·中青在线记者陪同陈瑾荣来到高新区管委会。相关部门甚至具体处室的楼层、房间号，她几乎可以脱口而出。

一些官员的答复让她略感安慰。高新区环保局局长钦纳新对她直言，从未见过像这样环保批文同一个文号出现两份不同内容的情况，“这是有问题的，我们已经（把线索向公安）移交了”。

高新区纪委相关负责人则告诉陈瑾荣，他们进行了大量的调查，“但到目前为止，没有发现有政府或机关的人员参与造假。所以，我们现在只能怀疑是当时苏州二建的相关人员存在作假，但他那个作假，机关审批的过程中是没办法发现的。”

他称，《建筑工程规划许可证》和《建筑工程规划验收合格证》的确实存在问题，目前已联系不动产登记中心，“现在不动产登记中心唯一能做的就是冻结（7号楼），不准交易”。

在高新区不动产登记中心，陈瑾荣被告知目前并未接到需要冻结房产的通知，中心主任许喆明的说法是，“如果我们登记程序或材料有错误有瑕疵，定有相关部门来调查”。

在他看来，从现有材料来看，不动产登记中心是没有问题的。陈瑾荣的“维权”随后遇到尴尬，许喆明对她说：“你不是业主代表。这个事情不必跟你个人解释。不接受你个人的咨询。”

对于被登记在私人名下的“物业管理用房”，高新区住建局副局长朱兰胜告诉陈瑾荣，“规划（局）那边把它变成物业用房，这个我们不知情。按照（当时的）国土房产局规定，我们确定的配套用房没有少，全部已经登记了，只有一套房子没登记，但也在物业管辖范围内。”

该局房管二处负责人潘闽华则说：“我们这边存档显示报批的配套用房都在非个人名下，你说的有规划批文，是物业配套用房，（登记）在个人名下，这也不是我们的问题啊，对不对？”

有的部门让陈瑾荣更无奈一些。比如，高新区国土局局长李洁以“案件已经进入司法程序”为由，婉拒了陈瑾荣的咨询。在李洁看来，这是历史遗留问题，不是某一个人能说清楚的，“要结合当时的情况来看，因为历史问题延续到现在很多年，不能用现在的眼光和法律环境解释当时的法律问题。”

80多场“民告官”中，尽管只赢了10多场，但胜负对她来说并不是最重要的。

“我的目的就是想获得相关证据资料。”陈瑾荣说，在行政诉讼当中，“政府部门需要提供证据证明自己的行政行为是合法的。举报、申请信息公开、行政复议也是同样道理。”

从住建局、国土局、规划局、新区管委会、工商局、不动产登记中心，再到后来的物价局等各部门，都曾在“被告席”上与陈瑾荣对垒。

“我信法，不信邪不信访。”陈瑾荣说，80余场“民告官”均是她独自完成，没请律师。现在，她最常“光顾”的苏州市姑苏区人民法院立案庭、行政庭的不少工作人员都能认出她。

曙光似乎到来。两个月前，陈瑾荣收到了苏州市虎丘区人民检察院的一封答复函，函中称，目前证据“不排除相关人员涉嫌伪造、变造国家公文、印章犯罪的可能”。

紧接着，该函话锋一转：即便构成犯罪，但犯罪情节尚未达到“情节严重”的情形，法定最高刑是3年有期徒刑。根据刑法关于追诉期限的规定，上述犯罪的法定追诉期限是5年，目前也已超过法定追诉期限，故依法不再追诉。

如今，在中国裁判文书网以当事人“陈瑾荣”为关键词，检索到的法律文书可达78条。问及为何坚持诉讼，陈瑾荣答：“我想让一些人知道，老百姓也是懂法的，也会利用法律武器维护权益，没那么好敷衍、糊弄。”

（原标题为《质疑土地证房产证内容不一，意外发现小区手续造假，一个人的80余场“民告官”》）

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