杭州绿城地铁上盖物业： 一举多得的“地铁+物业”模式

杭州绿城地铁上盖物业打破基本社区建制，在地铁停车场站之上建造一座“城”。

大力发展城市轨道交通，有助于完善城市公共交通以及缓解拥堵，但投融资和经营模式是亟待解决的首要问题。为此，国内一些城市近年来都在探索实行“地铁+物业”的模式，除了能解决建设资金问题，土地也得到了高效利用，促进了经济发展，同时也使得城市功能更加完善。目前，杭州就在国内城市中走在了“地铁+物业”模式的前列。

“地铁+物业”广受推崇

记者查询到的一组国内楼盘升值数据显示，无论是地铁周边的住宅楼还是商业项目，其涨幅和升值潜力都较周边无地铁的项目要高。不过，想要大力发展地铁项目，仅靠财政往往吃不消，因此如何平衡地铁建设资金就成了摆在眼前的现实问题。在这种大背景下，较为成熟的“地铁+物业”模式逐渐受到推崇。去年5月，位于杭州市九沙大道和通盛路交叉口的地铁东城购物中心正式营业，这是杭州市第一个真正意义上的地铁上盖物业综合体，该项目地下二层是地铁层，地下一层是停车场，地上一层是公交车站和出租车站，从地上二层开始是购物中心。

地铁上盖物业是指通过地上地下一体化设计，利用轨道交通带动土地开发，结合地铁车辆段（场）、车站进行高强度综合开发，并设置公交换乘设施，建设集居住、商业、办公、酒店等多功能于一体的城市综合体，使土地开发与地铁列车场库、车站融为一体。

住宅建在地铁停车场上方

由杭州地铁集团和绿城集团联合开发的绿城地铁上盖项目，无缝对接地铁一号线七堡站，是杭州目前唯一一个、也是国内目前最大的地铁上盖住宅区，项目规划约4万平方米商业配套，3万平方米的市政公园，同时还配备了幼儿园和小学。

据该项目策划经理马迪斐介绍：“这个项目还有一大特点是位于地铁停车场的上方，停车场建筑上面为立柱构造，我们要做的就是在这些立柱构造建筑上面做文章。具体来说，该项目不需要打桩，直接在柱网上把房子建起来就可以了。为了不影响停车场以及住宅区的安全，项目采用了先进的技术，确保高品质、高质量完工。”在马迪斐看来，地铁上盖物业在国际城市规划中已经成为了发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。

施工技术与地铁公司分享

位于杭州市主城区凤起路和环城东路交叉处的凤起潮鸣项目，是绿城“地铁攻略”的又一大手笔，该项目位于地铁二号线站点边，楼盘下面便是地铁运营线路。项目总建筑面积约14万平方米，依托贴沙河等周边环境地貌所规划设计的中式合院及高层公寓，不仅仅是土地建设利用理念的一次创新，同时也是新城市发展理念的一种体现。凤起潮鸣项目总经理林伶告诉记者，该项目可以说代表了杭州城市更新发展过程中社会效益与经济效益有机结合的典范。

另外值得一提的是，由于是地铁上盖项目，对于隔音降噪减振也就提出了更高的技术要求。该项目与地铁减振领域技术人员深入研究后，采用了在减振隔振方面率先突破并且已有大量实际应用的德国浮置板道床轨道结构，该结构采用螺旋弹簧支撑浮置板道床，具有减振效果好、使用寿命长、检查维护方便等优点。同时，基础沉降造成的高度变化也可通过增减调平钢板厚度来实现，项目的轨道减振标准等同于博物馆、音乐厅、医院等敏感场合。据介绍，该项目不仅很好地克服了技术上的困难，施工中的宝贵经验与先进技术手段也与杭州地铁方面进行了分享。

地铁上盖项目“蔚然成风”

记者了解到，除了上述项目之外，杭行路站的地铁物业综合体主打的是酒店式公寓，西湖文化广场站的上盖物业是写字楼，武林广场站的上盖物业未来将会是“杭州中心”，定位是配合武林商圈打造高端综合体。在该市其他区域，也有类似的地铁上盖项目已经或即将破土动工。

无疑，“地铁+物业”模式是开放城市轨道交通市场、鼓励社会资本参与城市基础设施建设的有益尝试，其核心是将轨道交通投资建设与沿线土地的开发升值紧密连接，填补轨道交通建设的资金缺口，突破了传统的政府投资模式，政府的财政包袱得以减轻，同时满足了市民衣食住行的需求，也给企业带来了利润，产生的收益还能反哺轨道交通主业，实现了“多赢”。

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地铁相关物业

与地铁直接关联的物业项目主要包括两大类：站内物业和车站连通物业。站内物业顾名思义指在车站里所规划出来的物业空间。站内物业由于直接位于地铁车站，对于站内客源具有独占性，凭借特有的客流优势可谓商机不断。

第二种是车站连通物业，指的是虽然不位于车站内部，但有通道直接连接车站内部，无需再绕道地面进入车站的物业项目。车站连通物业也包括了两种类型，一是物业全部处于地下且与地铁相通的地下商城或者延伸出来的地下通道型商业街。还有就是地铁上盖物业项目，即地面地下物业联成一体并与地铁站直接相通的物业项目，通过某层楼面与城市轨道站点通道直接或间接相连，使出入地铁站的客流可以直接通过专用的通道进入物业项目。

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