中央一号文件为进城农民保留房和地开绿灯首提宅基地“三权分置”

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“适度放活宅基地和农民房屋使用权。”——今年的《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（以下简称“中央一号文件”）确定了新阶段宅基地和农房的管控“口径”，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿转让这些权益。但文件同时明确，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

让农民闲置住房成为产业有效载体

对此，中央农办主任韩俊公开解读称，这不是让城里人到农村买房置地，而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。公开资料显示，宅基地是农村的农户或个人用做住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

此前，国家土地督察相关负责人曾公开表示，我国有260万个行政村，乡村建设规划始终是新农村建设的“短板”，多地乡村建设规划普遍缺失或存在不到位的问题。土地利用总体规划以保障城镇发展为主，没有充分考虑乡村发展需求。尽管国家相关文件明确要求地方各级政府保障农村宅基地计划指标配给，但在实际执行过程中，新增建设用地指标多向发达地区倾斜，向更容易增加GDP和财政收入的大城市、大项目倾斜。这种资源配置方式，导致农村地区在土地管理中长期处于边缘化。还有分析指出，当前“农二代”已经出现离土、出村、不回村的趋势，由此加剧村庄的衰亡，成员身份、社区封闭的宅基地制度导致村内成员不放弃宅基地，村外人无法进入，加剧村庄衰败。

改革鼓励城市人租赁宅基地开发

“可以看出，随着近些年农村人口进城落户趋势成型，我国对于农村宅基地的管控也顺应城镇化、市场化形势，由最初严禁转让逐渐转向适度放开有偿转让，今年的中央一号文件同样传达了这一层含义”，中国社科院农村发展研究所研究员李国祥告诉北京商报记者，根据相关政策精神，未来农民进城后，可将宅基地使用权转让给他人或者退还给集体，已经有不少农村地区将退还后的宅基地统一整治，恢复成耕地，一部分转做建设用地指标，另一部分继续耕种，从而紧守18亿亩耕地红线。

李国祥进一步指出，此次中央一号文件严禁城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，也是出于保护农民的合法权益，“由于担心城市投资客过多接手宅基地会侵犯农民利益，也担心农民失去宅基地后未来想退回农村就没有了住房保障，目前各地主要在鼓励城里人租赁宅基地开发，而不是承包后建设”。

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