小区“公共收益”归业主是法定权利而不是惊喜福利

这两天，苏州高新区朗香小区业主乐开了花，小区业委会发大红包啦！606户人家总共领到了24万元。原来，小区业委会和物业签订了协议，从他们那里争取到了小区的公共收益。其实，发这“公共收益”红包的并不止这一家！早在2015年7月份，园区都市花园就将公共收益126万以物业补贴发给了业主。（11月9日澎湃新闻）

所谓公共收益，主要指小区广告收入。小区业主享受广告收入分红，这确是一个新闻，但这种事本来不该成为新闻：业主本来就是物业之主人，小区公共资源所带来的收益，理当归全体业主，至少不能被排除在分配之外，那么，业主享受广告收入分红乃天经地义，激动个啥？

然而，这种“天经地义”却一直被某些“现实逻辑”所遮盖，不但绝大多数物业公司在小区中反客为主，很多业主也是或不清楚小区公共收益应该的归向，或是认为无力与物业企业博弈，或是在博弈中败下阵来，于是，小区公共收益全都进了物业公司的口袋，却被认为是天经地义。

住宅小区的广告，不管是起道闸广告、电梯间广告、还是路边广告，都是利用小区公共设施经营。而小区公共设施所有权归全体业主所有，不属于开发商，更不属于物业公司，因为业主买房时已经支付公摊费用。这个问题目前不存在争议。物业公司反客为主所以成为常态，很多事情既不征求业主意见，更没有“授权”意识，原因是，权利博弈过程中物业公司往往居于强势，而业主们则由于凝聚力不足等原因，没能做好“主人”这篇文章。利用小区公共设施、公共部位经营广告，按理说应申请业主“审批”，经过业主委员会的同意。而业主或业委会在审批广告经营问题时，自然会先把收入分配的问题谈清楚。

如果都按照这种逻辑行事，业主们拿了红包也不必以为是偏得而“乐开花”。问题是，像苏州高新区一些小区这种业委会做主的情况，现实中并不多见。还有不少小区，根本没有业委会。松散的业主要和物业公司对簿公堂，往往被“法人资格”挡在门外。

《物权法》第七十五条中规定：地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。这里的“有关部门”指的应该是房地产行政部门、街道办等。最新版《物业管理条例》第五十四条明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。可见，广告收益分配的问题上，业主、业委会若较起真来，问题不难解决。当然，物业公司在广告经营上也是出了力的，适当分配收益也是合理的，但独吞是不对的。

业主分享广告收益红包的“苏州经验”，应该适用于所有的住宅小区。 （马涤明）

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