小区“公共收益”，何时不再是空悬的业主权利？

◎蒋璟璟

这两天苏州高新区朗香小区业主乐开了花，小区业委会发大红包啦！606户人家总共领到了24万元。并且，还是由业委会成员挨家挨户把这个大红包送到居民手中。原来，小区业委会和物业签订了协议，从他们那里争取到了小区的公共收益。（澎湃新闻）

说是“物业给业主发红包”，其实一点都不准确。按照相关法律规定，小区内物业管理区域的公共收益，本就属于全体业主所有。就此而言，物业派发小区公共收益，绝不是发善心送福利，而只是在履行法定义务、维护业主权益而已。但，就是这波照章办事的“常规操作”，却还是引得无数围观者感慨不已。一派“别人家的小区”羡慕腔调中，大多数业主合法权利被空悬的尴尬现状，又一次成为了舆论焦点。

对于不少业主来说，所谓小区公共收益，一直是一种“沉没的权利”。一方面，他们对这类“利益”往往缺乏主观感知，有些甚至不知道其存在；另一方面，就客观条件来说，此类“权利”的实现也是障碍重重。苏州朗香小区的业主，与物业谈判、签协议之后才争取到了“公共收益”。然而，现实情况是，大部分小区的业主并没有形成“业委会”这样高度组织化的力量，一些小区就算成立有业委会，多半也并没有成熟的、专业化的博弈能力。

小区公共收益，竟然要“争取”之后才能变成业主的收入，这本就是很诡异的事情。这实则也表明，作为小区受托代管方的物业公司，在很大程度上已经成为小区实质上的支配者。它们掌握着资源、运营着资源，并就相关“收益”的分配享有绝对话语权。现实局面是，小区物业常在而业委会不常有，这种天然存在缺陷的小区治理结构，注定了业主权利被虚置成为常态。

也许，正是为了修正这种力量对比的明显失衡，许多城市都出台了相关规定，来尽可能维护业主的公共收益权。比如说，一些城市要求，物业经营性收入应单独列账，要经第三方机构审计账目，并定期公示；而还有一些城市则明确，小区公共收入必须统一放入专户，只能专款专用，并倡导统一划拨到“专项维修资金”。诸如此类的行政规范性文件，一定程度上保护了业主免受物业的利益侵占。

在当前语境下，对于业主的公共收益权来说，并不缺上位法律的赋权，缺的只是强有力的地方性专门法规的力撑，以及职能部门在一次次较真执法中确立起的范式……也许，在这种种努力之后，业主们终将不必争取便可以享有小区的公共收益。

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