买二手房遇到的户口纠纷怎么办？

【案情简介】

王某与李某于2011年9月23日签订了房屋买卖协议，王某将其的一套房屋出售给李某。双方在房屋买卖合同中约定：卖家应当在该房屋所有权已转之日起二十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。若因卖家原因没有如期将房屋的相关户口迁出的，那么卖家应向购房者支付相当于已经支付房款的千分之五的违约金。

李某于2011年10月18日支付了涉案房屋的房款并同时取得了该房屋的所有权，但是王某并没有按照合同约定将其户口迁出，后因为王某及其配偶、子女一共四个户口都挂在该房屋上，造成李某子女的户口无法迁入

原告李某遂起诉请求：判令被告向原告支付违约金48750元。

被告王某辩称：原告主张收到的实际损失缺乏依据。对未能及时迁出户口表示异议。原告截止起诉之日户籍位于河南省，其不存在因户口无法迁入造成损失的情形，原告没有提供子女户籍证明，以其子女户口未迁入诉争房屋导致损失的陈述缺乏事实依据。合同违约金条款约定不明，原告无实际损失，且其主张的违约金额过高，计算标准错误，请求法院驳回原告诉讼请求。

【法院判决】

法院认为原被告双方签订的买卖合同合法有效，合同中约定被告王某应当在该房屋所有权转移之日起20日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原户口迁出手续，被告没有在约定的时间内履行该义务，应承担违约责任。被告王某提出双方约定的违约金数额过高，请求予以调整，考虑到本案的实际情况，本院依法酌情确定被告王某应承担的违约金数额为1万元。故判决被告王某赔偿原告李某违约金1万元。

【案件评析】

1.卖房后，未按照合同约定期限迁出户口，是否构成违约？

法院认为，王某和李某签订的房屋买卖合同及其配套设施折价款补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。双方应按照合同约定行使权利、履行义务。合同中约定王某应该在该房屋所有权转移之日起20日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原户口迁出手续，现在王某没有在约定时间内履行该义务，应承担违约责任。

2.合同中违约金过高时法院会怎么判？

《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿的计算方式，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受到损失的当时以补偿。因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由不加以干预，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利，这就要求先确定因违约造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同的履行程度、当事人的过错、预期利息等多项考量因素以综合考量和权衡。

【律师提示】

因卖家自身的原因到期未能将房屋相关户口迁出，导致购房者户口无法迁入的，造成购房者的相关损失或在双方的房屋买卖合同中明确了违约责任的，卖家应当承担违约责任。

（李晓宁）

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