古人买房也“限购”

最近,房地产一直是人们谈论的焦点话题。在封建社会,为了便于统治者管理,大多采取限制人口流动的办法,由此形成了有着一千多年历史的“求田问舍,先问亲邻”制度。随着社会的不断发展,人员流动更加频繁。民国时期,不动产登记以及上海的银行按揭等政策,使得当时的房地产交易出现了新的特征。

■西汉:“手实”加“举发”

西汉初期,朝廷颁布规定:“欲益买宅,不比其宅,勿许。”(《二年律令·户律》)意思是说,你想买房,可以,但有一个条件:你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

为什么如此限购?首先,西汉初年土地私有化还不明显,政府不希望再出现土地兼并的状况,所以政府规定“受田宅,予人若卖宅,不得更受。”凡是国家分给你的房子或宅基地,你可以卖掉,但是卖掉之后就不能再申请分配了。其次,西汉登记人口和房产,用的是“手实”加“举发”手段。家里有多少人,住多大面积的房子,你自己报,这叫“手实”。万一你少报人口和房子怎么办?政府鼓励邻居检举揭发,揭发属实,抓你坐牢,没收你的家产,一半家产充公,一半家产用来赏给检举揭发你的邻居,这叫“举发”。

房价:汉朝时,陕西汉中人口稠密,相当于现在的一线城市。在东汉后期,汉中城内房舍最便宜1万钱一处的,也有2.5万钱和7万钱一处的。按《后汉书·百官志》,等级最低的公务员(佐史),每年能领到96斛米,折合年薪9600钱。

■唐宋:求田问舍,先问亲邻

唐朝出台了一种持续了一千多年的限购政策:求田问舍,先问亲邻:“天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)意思是说,全国不管哪个城市,包括土地和房产,想出售,先问你亲戚和邻居买不买。

五代十国的规定更加细化,卖房的时候,先问四邻和族人是否想买,如果他们不愿,或者出的价太低,你才能卖给其他人。

宋朝比五代十国时还要细致,还明确了征求意见的顺序:先问族人,后问四邻。

买卖房屋,为何得经过卖方族人和邻居的同意呢?原因很简单:为了保护宗族财产不流失。古代中国没有明晰的完全属于私人的物权,不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的,尤其祖辈遗留的房屋,如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售,极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗,因此才会要求“求田问舍,先问亲邻”。

房价:唐玄宗时期,朝廷拍卖国有房产的碑文拓片上记录:一座拥有房屋39间、占地2.9亩的大别墅,拍卖成交价只有138贯,折合13.8万文。当时洛阳斗米(约10斤)10文,唐玄宗年间1文铜钱的购买力相当于人民币3块钱,13.8万文就相当于40万元。

■元明清:官员禁在任职地买房

从元朝开始,还出现了一种有趣的限制购房政策:不许当官的买房。严格讲,不是禁止所有官员买房,而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房。

元朝制定这个规定,一是元朝初年,朝廷手里握有大量战乱中无主的房子,可以随心所欲地分给官员。其二,南宋灭亡后,一些蒙古人跑到江南做官,这些官员嫌分到的公房太小,就出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要,还强奸杀人；购买民房的蛮横无理,譬如一套房市价十万,他们只给五千,甚至一分钱不给,弄一纸假合同,逼着原业主签字画押。为了化解民怨,元世祖忽必烈颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。

到了明清两代,不许官员买房的政策进一步扩大化,朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。明朝规定:“凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”(《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》)。

清朝除了照搬明朝这一条外,还对旗人有所限制。“旗员历任外省,有在任所置产者,勒限责令,变价回旗。如有隐匿不报,查出财产入官,地方官失察,照例议处。”(《乾隆实录》卷8)凡旗人去外地工作,胆敢在工作所在地买房,其所买房产由朝廷强制拍卖,拍卖所得归政府所有。

房价:乾隆时期,清朝公务员的薪水为:“一品岁支银180两……七品45两”。“京员例支双俸”,即在基本工资之外加发同样数目的津贴;也就是说一个七品官的年薪为90两。当时新街口附近的房子卖价为85两。

■民国:京沪可按揭可贷款

进入民国,按揭购房在上海流行过。民国十六年,著名中医陈存仁在上海老城区买房,一幢两层小楼,卖方喊价25000块大洋,陈存仁手头只有5000块,从朋友那儿借了10000块,钱还是不够,只好先签房契,然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押,替陈存仁付清了余款,陈住进新房之后,再向钱庄还本付息,什么时候清账,什么时候拿走房契。也有银行提供按揭服务的,像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行,都有按揭项目。

1936年3月4日的《申报》评论说:在上海买房跟在其他城市买房不一样,在其他城市买房,必须攒够全款,所以房地产交易量不大,房价也不是很高；而在上海,“以三四成之垫本,即可购置产业,向中外行商押抵六七成之借款”,只需要首付30%到40%,就能办理按揭,买下房子。

1919年底,鲁迅在北京八道湾买了一处四合院,前后三进,房子二十多间,总价3500块大洋。除了这笔房款,鲁迅还得付给房产中介173块大洋的佣金,办房产证时又要缴给政府180块大洋的契税和印花税,另外为了安装自来水,还得向自来水公司缴纳初装费115块大洋。鲁迅刚上班(此前因为辫子军进京,鲁迅从教育部辞职),没那么多积蓄,把绍兴老家的祖宅卖了,还是没凑够,只好去银行贷了一笔500块大洋的短期贷款,为期3个月,月息“一分三厘”。

房价:最便宜的时期当数民国初期。民国四年(1915年),阜成门内王府仓胡同四合院一处瓦房十一间,售价150块大洋。民国十六年,宣武门西大街四合院一处瓦房十八间,售价2500块大洋。

(本文综合《北京晚报》等报道)

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